Un arrêt de la Cour d’Appel de Paris s’est récemment prononcé sur un engagement qualifié de garantie à première demande par les parties à une promesse de vente.
Les juges ont requalifié le contrat en cautionnement, en dépit de la volonté contraire de ses rédacteurs.
Une société avait consenti une promesse de vente dont le bénéficiaire s’était engagé à fournir « une garantie à première demande » d’un montant égal à l’indemnité d’immobilisation, émanant d’un établissement de crédit.
La clause précisait que la garantie devait être fournie « sans pouvoir opposer aucune exception ou soulever aucune objection ou contestation pour quelque cause que ce soit« .
La garantie avait été fournie et le vendeur entendait la mettre en œuvre en raison du refus de l’acquéreur de lever l’option.
Le Tribunal avait requalifié la garantie en cautionnement ; la Cour d’appel confirme ce raisonnement.
« Considérant qu’il ressort de ces stipulations que la garantie ne pourrait être mise en œuvre que si la société, bénéficiaire de la promesse, avait refusé de lever l’option d’acquérir nonobstant l’accomplissement de l’ensemble des conditions suspensives prévues à la promesse, et que l’engagement de payer de la société garante est assujetti à la réalisation desdites conditions suspensives, qui, seule, rendrait le bénéficiaire débiteur de l’indemnité d’immobilisation, à défaut de levée de l’option ;
Que, dès lors, la garantie, subordonnée à cette réalisation, ne constitue pas un engagement autonome, indépendant du contrat de base, lequel en conditionne au contraire l’exécution ;
Qu’il suit de ces éléments que, quelles que soient les mentions de l’acte interdisant la requalification en caution et la formulation par la garante d’exceptions, oppositions et discussions tirées du rapport fondamental liant le promettant et le bénéficiaire, les premiers juges ont à bon droit requalifié en cautionnement la garantie, étant encore souligné qu’en vertu de l’article 1162 du Code civil, l’acte ambigu s’interprète en faveur de celui qui a contracté l’obligation, soit en l’occurrence, la société garante ».
Par ailleurs, la Cour d’appel constate la nullité de la promesse pour défaut de mention de la superficie, en contravention avec les exigences de la loi du 18 Décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite « loi Carrez » (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).