La devanture du local commercial, même partie privative, ne peut être modifiée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Note de M. Pierre CAPOULADE :
Très souvent, le règlement de copropriété stipule que la vitrine ou la devanture du magasin doit être entretenue en bon état, sans expliciter davantage son régime juridique, ni préciser les devoirs et obligations du propriétaire du lot à usage de boutique ou de magasin.
Les critères tirés de l’exclusivité d’usage ou d’utilité et de la charge exclusive d’entretien en bon état conduisent à les considérer, dans le silence du règlement, comme parties privatives.
Cette solution est communément admise (Cass. 3e civ. 26 avril 1979).
Se pose la question de savoir si la charge exclusive de l’entretien de cette partie privative, qui recouvre ou s’incorpore à la façade de l’immeuble, dispense le propriétaire du lot à usage de boutique ou de magasin de contribuer au ravalement de l’immeuble.
La jurisprudence ne l’a pas admis.
La façade constitue, en effet, une partie commune de l’immeuble.
Elle fait partie du gros œuvre et de la structure même du bâtiment.
Dès lors, le lot qui fait partie de la façade doit participer, selon sa quote-part de parties communes, aux dépenses de ravalement, même si, par ailleurs, il doit entretenir en bon état la devanture, partie privative, comme un propriétaire doit l’entretien des fenêtres de son lot (Cass. 3e civ. 8 juillet 1998).
La jurisprudence répute non écrite la clause du règlement de copropriété qui dispenserait le boutiquier de toute participation aux dépenses de ravalement et, plus généralement, aux dépenses d’entretien et de conservation de la façade (CA Paris 14 juin 1981).
S’agissant d’une partie privative dont le copropriétaire reçoit la charge de l’entretien exclusif, la question se pose de savoir s’il peut aménager la devanture de sa propre autorité.
Il est incontestable que la devanture contribue à l’aspect extérieur de l’immeuble. De plus, elle prend appui, voire même s’incorpore à la façade, partie commune.
Dès lors, comme tous travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, l’autorisation de l’assemblée générale est nécessaire, par application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.