Pour la mise en jeu de la garantie d’achèvement, il y a lieu de vérifier pour chaque poste si les défauts allégués présentent un caractère substantiel ou si les malfaçons invoquées rendent les ouvrages impropres à leur destination.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
Après avoir rappelé que la garantie d’achèvement comme celle de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble, lequel résulte de l’exécution des ouvrages et de l’installation des éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation conformément à la destination de l’immeuble faisant l’objet du contrat, et que cependant pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou les éléments impropres à leur destination (Code de la Construction et de l’Habitation, art. R. 261-1), la Cour d’Appel considère qu’en fonction de ces principes il y a lieu de vérifier sur chaque poste de la demande s’il en est bien ainsi.
Concernant les bâtiments, la Cour d’Appel a retenu comme substantiels les postes suivants : installation vide-ordures collectif – absence de trappes de visite sur gaines – étanchéité portes palières – absence de main courante dans l’escalier – portes coupe-feu – poste bloc sécurité dans les caves – ferme-porte couloir caves –recoupement gaines techniques.
L’arrêt relève que la motivation pour plusieurs de ces postes tient à la sécurité des personnes.
Concernant le garage en sous-sol, la Cour d’Appel retient comme « substantiels » les postes suivants indispensables à la sécurité des usagers du garage : inadaptation portes garage – deuxième pompe de relevage de secours – éclairage de sécurité.
En revanche, sont écartées la réfection du dallage du garage et l’application d’une peinture anti-poussière comme n’étant pas des prestations essentielles dont l’absence empêcherait l’utilisation du garage.
Concernant les ouvrages extérieurs, la Cour d’Appel rejette la demande des acquéreurs :
« Considérant qu’il importe peu que la notice de vente ait prévu qu’il sera planté une haie vive de type conifères et aménagé un plan-espace gazonné, prestations qui n’ont pas été réalisées par M.B. (le vendeur), la caution n’étant pas tenue de ces carences qui ne rendent nullement les immeubles inaccessibles ou d’un accès difficile mais seulement en compromettent l’esthétique ».