Les acquéreurs peuvent obtenir réparation de malfaçons apparentes à la « réception » des travaux dès lors qu’elles sont l’objet d’une action engagée dans le délai de l’article 1648, alinéa 2 du Code Civil.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
L’arrêt est ici rapporté parce qu’il a été rendu en audience solennelle, sur renvoi, après cassation de l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 23 juin 1998 par la 3e chambre civile de la Cour de cassation le 22 mars 2000 qui a considéré que :
- L’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession ;
Ce qui conduit à la question : à quoi sert l’article 1642-1 du Code civil ?
Ledit article dispose : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents » ; tandis que le deuxième alinéa de l’article 1648 du même code précise : « Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ».
On pouvait raisonnablement conclure que l’article 1641-2 prévoyait un délai de garantie et l’article 1648, alinéa 2 un délai d’action.
L’arrêt de la Cour de cassation du 22 mars 2000 revient-il, en pratique, à transformer le délai d’action de l’article 1648, alinéa 2 en délai de garantie ?
La Cour d’appel de Paris avalise la position de la 3e chambre civile sans précision ; sur les vices elle prend acte de façon la plus simple :
- Considérant que pour s’opposer à certaines réclamations formulées au titre des vices la SCI fait valoir que le défaut incriminé était apparent lors de la « réception » ; qu’une telle défense est inopérante, la réception concernant les rapports entre la SCI et les entreprises alors que ses relations avec les acquéreurs sont régies par les textes ci-dessus visés (C. civ., art. 1642-1 1648) ; que ces textes ne font pas obstacle à ce que lesdits acquéreurs obtiennent réparation de malfaçons apparentes lors de la réception dès lors qu’elles ont été l’objet de l’action engagée dans le délai de l’article 1648, alinéa 2 du Code Civil.
- Il est certain que la réception des travaux se situe dans les rapports entre le vendeur et les constructeurs et que le vendeur est tenu à l’égard des acquéreurs des vices apparents à la réception ; et au-delà si la prise de possession est postérieure.