1 – Lorsque l’existence de surfaces affectées antérieurement à l’habitation au sens de l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) n’a été découverte par le preneur qui avait engagé d’importants travaux intérieurs sur la base d’une simple déclaration de travaux exemptés de permis de construire, qu’à la suite du refus du Maire de PARIS, dont les services avaient estimé nécessaire la demande sur le fondement de l’article L.421-1 du Code de l’Urbanisme pour création de nouveaux volumes intérieurs, de la délivrer au motif qu’une partie de l’immeuble était affectée à l’habitation et qu’une dérogation à l’article L.631-7 du CCH devait être sollicitée au préalable avec conversion pour l’habitation de locaux commerciaux, la responsabilité du bailleur est engagée et le bail doit être résilié.
Il est de principe que l’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie.
L’intermédiaire qui n’a pas vérifié si les lieux loués comme étant à usage commercial en leur intégralité l’étaient au regard de l’article L.631-7 du CCH comme doit le faire impérativement tout mandataire de gestion immobilière exerçant en région parisienne, qui n’annexe pas les plans des parties litigieuses à l’acte, qui ne communique qu’avec réticence les baux antérieurs afférents auxdites parties, commet une faute dont il doit réparation in solidum avec le bailleur du préjudice subi par le preneur et doit réparer le préjudice subi par son mandant en le garantissant des condamnations prononcées à son encontre (1er arrêt).
2 – L’expression « locaux à usage commercial » appliquée à l’ensemble signifie seulement, dans ce contrat, que le bail était commercial pour le tout mais non que le pavillon d’habitation fût désormais affecté à un usage commercial et non plus d’habitation.
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Si le bail ne change pas l’affectation du pavillon d’habitation, au sens de l’article L.631-7 du CCH, la nullité édictée par ce texte qui frappe les conventions conclues en violation de l’interdiction d’affecter à un autre usage les locaux à usage d’habitation sis dans certaines communes dont la Ville de PARIS, sauf dérogation accordée par l’autorité préfectorale, n’est pas applicable au bail litigieux. Seules les sanctions prévues par l’article L.651-2 dudit code, la remise en état et la réaffectation des lieux pourraient être prononcées.
La résiliation d’un bail pour des faits déjà jugés entre les mêmes parties et sur le même fondement ne saurait être déclarée recevable, le serait-elle qu’elle devrait être rejetée pour les mêmes motifs (2ème arrêt).
Note de M. MONEGER : Il est admis de manière générale en doctrine, comme en jurisprudence, qu’un bail qui porte sur des locaux affectés partiellement à un usage d’habitation, est pour le tout un bail soumis aux dispositions du statut de baux commerciaux établi par le décret du 30 septembre 1953. Il a déjà été jugé, il y a près de trente années, » qu’un appartement peut faire l’objet d’un bail commercial et qu’il n’y a de transformation de l’affectation s’il conserve son usage d’habitation ». L’arrêt rendu, le 3 février 1999, par la Cour d’appel de PARIS s’inscrit dans cette ligne de dissociation entre l’affectation de l’immeuble et la nature et le contenu de la stipulation relative à la destination des lieux loués. L’affectation est en quelque sorte attachée à l’immeuble, alors que la destination est le fruit de la volonté des parties au bail.
Il faut ajouter que l’Administration considère que le changement d’affectation d’un immeuble ou d’un local d’habitation ne peut être prescrit selon l’article 2262 du Code Civil. Cette situation ubuesque est attentatoire aux normes fondamentales du droit civil et de la saine organisation juridique d’une société de droit. Les délits civils se prescrivent selon les règles posées par le code du même nom et les règles de prescription ont été imaginées pour ramener la sécurité juridique bien avant que ne soit inventé l’ordre public de la construction urbaine. Il n’empêche qu’en l’état, le danger pour un preneur, son cessionnaire ou l’acquéreur du contrôle d’une société locataire, est considérable. Comme le montre l’arrêt du 13 janvier 1999, la quiétude peut être trompeuse. Si l’opération n’est pas précédée d’un audit approfondi de la situation juridique de l’immeuble au regard de l’article L.631-7 du CCH, la simple affirmation par le bailleur au contrat que l’immeuble est en entier destiné à l’usage du commerce est insuffisante à garantir la délivrance du bien loué. Les rédacteurs sont évidemment en première ligne. Il leur appartient de procéder avec une très grande rigueur s’ils ne veulent pas voir leur responsabilité engagée en cette qualité par les deux parties à l’acte. C’est notamment ce qui se produit dans cette affaire.
La cour sanctionne l’intermédiaire professionnel de l’immobilier en sa qualité de rédacteur de l’acte pour ne pas s’être « assuré que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention » et, en particulier, pour ne pas avoir « vérifié si les lieux qu’elle a loués à la société PEL Investissement comme étant à usage commercial en leur intégralité l’étaient au regard de l’article L.631-7 du CCH comme doit le faire impérativement tout mandataire de gestion immobilière exerçant en région parisienne ». Elle met à sa charge, in solidum avec le propriétaire, le préjudice subi par le preneur et le condamne à garantir le bailleur.