Le défaut d’information de l’acquéreur d’un immeuble à usage d’habitation sur l’absence de raccordement du bien au tout-à-l’égout est constitutif d’un vice caché dont le vendeur doit garantie.
De surcroît, la responsabilité professionnelle de l’intermédiaire est engagée.
Note de M. David BOULANGER :
Le vendeur d’un immeuble non raccordé au tout-à-l’égout est tenu d’une obligation d’information au bénéfice de l’acquéreur.
Il n’existe pas de texte spécial mais l’obligation est indiscutable. Son fondement peut être tiré des règles du droit commun.
En 1995, la Cour de cassation avait décidé que la question du raccordement au tout-à-l’égoût relevait de l’obligation pour le vendeur de déclarer les charges grevant le bien vendu.
Cela signifie qu’à défaut d’information, l’acquéreur, qui découvre une telle charge, peut obtenir la résolution de la vente ou, à tout le moins, une indemnité du vendeur. Le régime est celui de la garantie contre l’éviction partielle.
C’est sur le terrain de la garantie des vices cachés que se place aujourd’hui la Cour d’appel de Paris.
Dans cet arrêt du 17 juin 2004, celle-ci retient que le vendeur, qui avait connaissance de l’absence de raccordement de la maison vendue aux égouts d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales et qui n’en a pas informé l’acheteur, ne peut pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés, pourtant stipulée dans l’acte.
L’arrêt confirme bien que la non-révélation par le vendeur d’une information dont il a connaissance et qui est susceptible d’intéresser l’acquéreur le rend ipso facto – même s’il s’agit d’un vendeur non professionnel – de mauvaise foi.
Il ne profite plus de l’exonération conventionnelle de garantie et de responsabilité. Les magistrats parisiens précisent cependant que le vice n’était pas décelable par l’acquéreur.
En effet, celui-ci est tenu de visiter l’immeuble préalablement à son acquisition et il ne peut pas se plaindre d’un défaut apparent dans une partie du bien aisément accessible.
Mais, on sait qu’en pratique, dans la plupart des hypothèses, la preuve de l’apparence du défaut est impossible à rapporter par le vendeur qui n’aura pas pris la précaution d’établir un écrit révélant le vice, surtout s’il s’avère qu’il en avait connaissance au moment de la vente.
D’ailleurs, une réponse ministérielle du 26 décembre 2002 avait déjà averti les vendeurs.
Elle indique que :
« Le vendeur d’une propriété bâtie, située sur une commune ayant mis en place un service public d’assainissement non collectif, possédant un système d’assainissement défaillant aura tout intérêt à fournir à l’acquéreur les rapports de visite de contrôle signalant sa non-conformité afin de ne pas courir le risque de voir, le cas échéant, se responsabilité engagée pour vice caché en cas de litige.
Inversement, il est évidemment de l’intérêt des acquéreurs de solliciter ces rapports de visite à chaque fois qu’ils existent.
Le vendeur d’une propriété bâtie, située sur une commune ayant mis en place son service public d’assainissement collectif, aura également intérêt à informer son acquéreur des défaillances éventuelles de son branchement à l’égout, si la commune responsable de l’assainissement en a effectué le contrôle et l’en a averti ».
Cet arrêt condamne, in solidum avec le vendeur, l’agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil.
Les juges considèrent que celui-ci était tenu de renseigner exactement l’acquéreur sur les différents équipements de la maison permettant de la rendre habitable.
Il devait donc vérifier si l’immeuble, présenté comme étant à usage d’habitation, était équipé d’un réseau d’évacuation des eaux usées et pluviales raccordé aux collecteurs municipaux destinés à assurer son habitabilité.