La sanction du bail commercial conclu en violation de l’article L. 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) est sa nullité et non sa requalification.
Les conventions conclues en violation des dispositions relatives au changement d’usage prévues par l’article L. 631-7 du CCH sont nulles (CCH, art. L. 631-7, al. 5).
La question se pose de savoir dans quelle situation se trouvent les parties du fait de l’annulation.
Confronté à l’annulation de son bail commercial en raison du défaut d’autorisation du changement d’usage alors que local était affecté à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, un locataire sollicite la requalification du contrat en bail mixte, à usage d’habitation et professionnel soumis à la loi du 1er septembre 1948.
En 1970, le preneur était déjà dans les lieux construits avant 1948.
Le bail signé en 1975 avait été conventionnellement soumis au statut des baux commerciaux.
La Cour d’appel de Paris, après avoir prononcé la nullité de ce contrat souscrit en violation de l’article L. 631-7 du CCH, juge que le locataire était dans les lieux depuis 1975 en vertu d’un bail verbal.
Considérant que la preuve de la soumission du bail verbal aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 n’avait pas été rapportée par le preneur, elle énonce que le bail est soumis au droit commun des baux d’habitation et mixtes, donc à la loi du 6 juillet 1989, et que le loyer est celui convenu entre le locataire et le bailleur.
En l’espèce, le locataire avait produit la déclaration faite aux services fiscaux en 1970 mentionnant un loyer soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948.
Cela ne suffisait pas à établir qu’en 1975, les locaux étaient encore soumis à cette loi, ne serait-ce qu’en raison des caractéristiques de l’immeuble.