Eu égard au caractère d’ordre public de l’article 3-1 du décret du 30 septembre 1953, les parties ne pouvaient convenir d’un délai de préavis minimal d’un an avant la date d’expiration triennale sauf si cette stipulation était conforme aux usages locaux, ce qui n’est pas soutenu.
Note de M. Jean-Pierre BLATTER :
La question évoquée et tranchée par cet arrêt ne semble pas avoir jusqu’à présent suscité beaucoup de jurisprudence.
Elle est celle de savoir si le bail peut imposer aux parties, tout particulièrement au preneur à l’occasion des échéances triennales, l’obligation de respecter un délai de préavis supérieur au délai de six mois prévu par l’article 5 du décret, en l’espèce de un an.
Les sociétés bailleresses, qui avaient reçu du preneur par acte d’huissier, plus de six mois avant l’échéance triennale, un congé, soutenaient que ce congé était inopérant et ne valait que pour l’échéance triennale suivante faute d’avoir respecté le délai de préavis d’un an imposé par le bail.
Le tribunal de grande instance avait déclaré valable ce congé et devant la cour les bailleresses soutenaient de nouveau que le délai de préavis de six mois prévu par l’article 5 est un délai minimal et que par conséquent les parties pouvaient stipuler un délai supérieur.
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Pour écarter cette argumentation, la cour se fonde sur les mêmes moyens que ceux qui avaient été utilisés – à juste titre – pour écarter la faculté de donner congé par lettre recommandée. Il s’agit des mots « sauf convention contraire » qui ont été introduits dans l’article 3-1 par la loi du 30 décembre 1985. On sait en effet que la Cour de Cassation a jugé que ces mots « sauf convention contraire » ne visaient que la faculté pourl es parties d’interdire la résiliation triennale du locataire ou de l’aménager de manière purement conventionnelle. Ils n’ont pas d’autre objet (Cass. 3è civ. 30 avril 1997 ; Cass. 3è Civ. 16 juillet 1998 ; Cass. 3è civ. 13 janvier 1999).
Ils ne peuvent donc permettre une liberté contractuelle d’aménagement du délai de préavis qui, rappelons-le, est d’ailleurs réglementé par l’article 5 et non par l’article 3-1.
On remarquera également la référence subtile que fait la cour aux usages locaux, lesquels auraient pu imposer un délai supérieur à celui de six mois : Les baux ne cessent que par l’effet d’un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance ».
La règle première est donc celle du respect des usages locaux. S’ils autorisent un délai inférieur à six mois, le délai de six mois prévu par le décret s’imposera néanmoins. En revanche, s’ils fixent un délai supérieur à six mois, c’est ce délai qui devra être respecté (par exemple en Provence). C’est seulement ainsi que doit être interprété le minimum imposé par le texte, les parties ne pouvant elles-mêmes convenir d’un délai supérieur, là où les usages locaux ne l’exigeraient pas.