Les actions à l’encontre du vendeur d’immeubles à construire et des constructeurs étant prescrites, le syndicat des copropriétaires est condamné à l’exécution forcée des travaux de réfection des vices de construction affectant les parties communes.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires, lequel a pour objet la conservation de l’immeuble, « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire« .
Ainsi, en application dudit article, le syndicat pourra se retrouver responsable, de plein droit avec le vendeur-promoteur et les constructeurs au titre des dommages causés à un ou plusieurs acquéreurs par les vices affectant les parties communes dont ils sont devenus copropriétaires (CA Paris, 17 mars 1999). Certes le syndicat est responsable selon l’article 14 de la loi : « sans préjudice de toute action récursoire« . Mais le syndicat des copropriétaires dont la responsabilité est engagée au titre de vices de construction n’a pas de recours contre les constructeurs passé le délai de dix ans après le réception des travaux (Cass. 3e civ., 12 mai 1999). Tel était le cas dans l’arrêt rapporté.
En l’espèce l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement, soumis au statut de la copropriété, s’est trouvé affecté de nuisances acoustiques, par transmission de bruits provenant d’un appartement, mettant en cause le matériau isophonique utilisé lors de la réalisation de la chape de l’appartement ainsi que les travaux de pose du carrelage.
Le syndicat des copropriétaires assigne le vendeur, les constructeurs et leurs assureurs sur le fondement de la garantie décennale des articles 1646-1 et 1792 du Code civil, mais dix ans après la réception des travaux, de sorte que la Cour d’appel déclare le syndicat irrecevable en ses actions à l’encontre du vendeur et des constructeurs et que la prescription décennale implique le rejet des demandes dirigées contre les assureurs respectifs des constructeurs.
En même temps, le syndicat dont la responsabilité avait été mise en jeu par des copropriétaires se trouve contraint à réaliser des travaux de réparation selon une distinction faite entre parties communes et parties privatives tenant compte de la conception dualiste de la copropriété. Le vice de construction constaté trouvant son siège dans les parties communes, pour la Cour d’appel :
« Les travaux de destruction de la chape, d’enlèvement de l’isolant, de pose d’un nouvel isolant et de réalisation d’une nouvelle chape incombent au syndicat des copropriétaires qui répond de plein droit envers les copropriétaires des vices de construction affectant les parties communes. Leur coût pèse sur ce syndicat ».
En ce qui concerne le carrelage sur la nouvelle chape, la Cour d’appel considère que sa pose incombe au propriétaire de l’appartement concerné dès lors que ce carrelage, qui est une partie privative, a été posé directement contre les murs périphériques, occasionnant ainsi un pont phonique participant à la transmission des bruits en cause. Il s’agissait là d’une malfaçon affectant des parties privatives. En conséquence, la cour d’appel d’une part condamne le syndicat des copropriétaires à faire réaliser à ses frais les travaux de pose d’une chape isophonique conforme aux Documents Techniques Unifiés (DTU) actuel dans un délai de quatre mois à peine d’une astreinte et d’autre part dit que les travaux de pose de revêtement de sol sur cette nouvelle chape incombent au propriétaire de l’appartement concerné qui en supportera le coût.