Dans l’espèce rapportée, les acheteurs avaient demandé la résolution de la vente d’un lot à construire qu’ils avaient conclue, le 31 mars 1994, en raison de l’inexécution par le vendeur de ses obligations. En effet, lorsque le tribunal de grande instance de BOBIGNY leur a donné satisfaction, le 29 janvier 1996, leur maison n’était pas encore achevée et elle ne l’était toujours pas au moment où les vendeurs ont interjeté appel du jugement.
Les vendeurs faisaient valoir, à l’appui de leur appel, qu’ils avaient souffert d’un défaut de réalisation et d’implantation de la part de la société, maître d’oeuvre, depuis en liquidation judiciaire ; que les acheteurs avaient renoncé à la garantie de remboursement des acomptes versés et à la réalisation de la vente dans la mesure où ils avaient choisi la garantie extrinsèque d’achèvement et, qu’en tout état de cause, ils s’engageaient à achever l’immeuble si un délai leur était accordé.
Les acheteurs, semble-t-il, excédés par les retards pris, objectaient que leur maison n’était toujours pas achevée et que de surcroît, l’expert avait relevé le manque de maîtrise d’oeuvre et des erreurs d’implantation entraînant la démolition possible des ouvrages car les murs empiétaient sur les terrains voisins et étaient construits dans la zone non aedificandi de la voie publique, ce qui justifiait leur demande de résolution de la vente.
Leur argumentation a été accueillie par la Cour d’appel de PARIS qui a confirmé, en tous points, le jugement de première instance et qui a ordonné, par conséquent, la résolution de la vente, la restitution du dépôt de garantie, la mise en jeu de la clause pénale insérée au contrat et le versement de 10.000 Francs, pour frais irrépétibles.
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La Cour observe, en effet, que « le vendeur en état futur d’achèvement est tenu de respecter les délais qu’il donne et de livrer une construction au moins conforme aux règles élémentaires de voisinage et d’urbanisme sans risque de démolition de ces deux chefs… et que la garantie d’achèvement donnée dans le contrat de vente par le constructeur n’empêche pas l’application du droit général, issu de l’article 1184 du code civil, de demander la résolution de la vente au cas où l’une des parties ne satisfait pas à son engagement et à laquelle le contrat fait expressément référence en prévoyant l’application dans ce cas d’une clause pénale ».
Note : Si le retard dans l’exécution se prolonge, l’acheteur peut, sans aucun doute, demander la résolution de la vente dont la juridiction saisie appréciera l’opportunité. L’article 1184 du Code Civil a vocation à s’appliquer, sur le fondement de l’inexécution contractuelle, même si le vendeur a fourni une garantie extrinsèque d’achèvement.
Celle-ci a pour unique objet de protéger l’acheteur contre une défaillance du constructeur en assurant le financement de la construction. Elle laisse intacte l’obligation du vendeur de respecter les stipulations contractuelles et de construire dans le délai prévu.