Congé pour vendre : précisions dans l’offre sur le mode de paiement, la commission et les frais notariés.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
Dans le congé qui vaut offre de vente, le « prix et les conditions de la vente » doivent être indiqués, précise l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
Trois points étaient en discussion dans cette affaire, sur lesquels le Tribunal avait pris une position favorable au preneur, en invalidant le congé. Le jugement est infirmé en totalité.
Tout d’abord, le congé indiquait bien un prix de vente ferme, mais sans préciser s’il était payable comptant ou à terme. Fallait-il le préciser ?
La réponse est négative pour la Cour d’appel de Paris qui estime, comme elle l’avait déjà jugé précédemment (CA Paris, 25 oct. 2005), qu’à défaut de précision, le prix doit être payé comptant.
Cette solution est pleinement justifiée du fait que le paiement comptant est la règle. Un arrêt a pourtant jugé l’inverse (CA Versailles, 12 juin 1998).
Le congé n’indiquait pas davantage la personne qui avait la charge des frais notariés.
Sur ce point, il a pu être jugé qu’une contradiction quant à la personne devant acquitter ces frais constituait une indétermination du prix (CA Paris, 20 mai 1997).
Mais, en dehors de ce cas où effectivement il existe une incertitude, il a été décidé que l’obligation d’indiquer le prix ne concerne pas les frais de la vente (CA Rennes, 3 déc. 1998). C’est à cette même solution que parvient l’arrêt du 16 avril 2015.
Outre le fait que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’exige rien de tel, il faut remarquer que les frais d’acte incombent à l’acquéreur par application de l’article 1593 du Code civil. À lui, en conséquence, de se renseigner sur leur montant.
Concernant enfin la commission d’agence, peu importait que son montant ne soit pas précisé dès lors qu’elle n’était pas due par le locataire acquéreur, la transaction étant intervenue directement avec le propriétaire.
D’ailleurs, la solution aurait été la même en présence d’un intermédiaire puisque la Cour de cassation a décidé que l’agent immobilier qui vend au locataire titulaire d’un droit de préemption n’a pas droit à une commission de sa part (Cass. 3e civ., 3 juill. 2013).