1 – Pour la Cour de PARIS, en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité, le montant du loyer révisé est plafonné et ne peut excéder la variation de l’indice depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire ; toutefois, si la valeur locative est inférieure au prix plafond, elle doit être retenue pour fixer le loyer révisé, celui-ci ne pouvant toutefois être inférieur au prix en vigueur au jour de la révision.
2 – Mais la Cour de Cassation, censurant un arrêt de la Cour d’Appel d’AMIENS du 13 juin 1997 sur la même question, pose comme principe que « le prix du bail révisé en application de l’article 27 du décret ne peut en aucun cas excéder la valeur locative ». Si, donc, celle-ci a baissé depuis la conclusion du bail, c’est cette nouvelle valeur locative qui doit être retenue.
Note de Maîtres MARIANI et PELLICOT :
Si l’on applique cet arrêt dans toute sa rigueur, il semble désormais que les locataires peuvent, sans condition particulière, demander tous les trois ans que le loyer soit ramené à la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer résultant de l’application de l’indice du coût de la construction.
La position de la Cour de Cassation est, bien entendu, critiquée par la quasi-totalité de la doctrine qui considère qu’elle a statué sans tenir compte des conditions édictées par l’article 27 alinéa 3 du Décret.
…/…
L’arrêt du 19 avril 2000 de la Cour de Cassation semble constituer l’évolution ultime de la jurisprudence et censure la récente jurisprudence de la Cour d’Appel de PARIS, qui considère qu’en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité, le montant du loyer révisé est plafonné au dernier loyer en cours au jour de la révision en cas de valeur locative inférieure à ce montant.
Cette évolution jurisprudentielle est indiscutablement très (trop ?) favorable aux locataires. Si le courant jurisprudentiel actuel se maintient, l’on peut craindre une multiplication des demandes judiciaires des locataires demandant la révision de leur loyer à la baisse en cas de retournement de la conjoncture.
Cette situation n’apparaît pas saine économiquement car elle entraîne une insécurité économique au détriment des investisseurs qui déterminent la valeur des immeubles en fonction des flux de loyers (valorisation par capitalisation) ce qu’ils ne pourront plus faire si tous les trois ans le montant du loyer peut diminuer en fonction des évolutions de la conjoncture.
Il apparaît dès lors indispensable que le législateur fixe de nouvelles règles claires permettant d’encadrer les révisions des loyers des baux commerciaux car il apparaît dangereux d’instaurer un déséquilibre économique significatif au profit des locataires dans le cadre d’une réglementation déjà complexe.