Cautionnement : transfert en cas de vente de l’immeuble.
M. De. avait conclu en 2007 un bail commercial avec une société exerçant les fonctions de syndic d’immeuble.
Son gérant, Mme Da. s’était portée caution par acte séparé.
En 2011, le bailleur avait vendu l’immeuble à une société civile immobilière (SCI).
Celle-ci avait engagé une procédure en constat de résiliation du bail pour impayé et demandé paiement à la caution.
Or la caution contestait la faculté pour la SCI de se prévaloir de l’acte de cautionnement consenti au vendeur.
La Cour d’appel de Paris rejette l’argument, mais accueille le second.
« M. De. et la SCI rappellent justement le défaut d’application de l’article 1690 du Code civil aux mutations de droits réels immobiliers de sorte que Mme Da., caution du locataire, ne peut, pas plus que le locataire d’un local à usage commercial, se prévaloir du défaut de signification de l’acte de transfert de propriété du local pris à bail.
Il est constant qu’en cas de vente de l’immeuble loué, le cautionnement est transféré de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoires de la créance de loyers cédée à l’acquéreur, et que cette règle n’est applicable qu’à défaut de disposition contraire.
Si l’acte de cautionnement a pour objet la garantie par Mme Da. des engagements de la société JD Gestion envers M. De. pour le bien dont il est propriétaire […], il ne contient aucune disposition excluant, de façon explicite, le transfert de l’acte de cautionnement à l’acquéreur de l’immeuble en cas de vente de ce dernier de sorte qu’à défaut de disposition contraire dans l’acte, le cautionnement a été transmis avec le bail comme accessoires de la créance de loyers et charges à la SCI qui a acquis l’immeuble de sorte que la SCI est bien fondée à se prévaloir du principe du cautionnement souscrit par Mme Da« .
Note :
Dans un arrêt d’assemblée plénière du 6 décembre 2004, la Cour de cassation a jugé que, en cas de vente de l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyer cédée à l’acquéreur par l’effet combiné des articles 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil.
La Cour d’appel fait ici application de cette règle.
Le contrat ne prévoyant pas de disposition spécifique au cas de la vente de l’immeuble, l’engagement de la caution se trouvait transféré au bénéfice de l’acquéreur.