La nullité du congé avec offre de vente ne peut être prononcée pour défaut d’indication de la superficie du lot.
Note d’Alioune DJIGO :
Cet arrêt est promis à une large audience. Car, il contribue à préciser avec pertinence le champ d’application de la loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez. Voici les faits. Un bailleur notifie un congé pour vente du local loué (L. 6 juillet 1989, art. 15-II). Le preneur n’accepte pas l’offre de vente dans le délai imparti de deux mois. Il devient tout naturellement occupant sans droit ni titre. Mais, soucieux de préserver ses intérêts il sollicite la nullité de l’offre de vente au motif qu’elle ne mentionne pas la surface privative du lot. L’idée trouve une puissante justification dans l’article 46 inséré dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi du 18 décembre 1996.
Chacun sait que les orfèvres du droit immobilier plaident pour l’application de ce texte au congé pour vente. Juridiquement, indique-t-on, le congé avec offre de vente « s’analyse en une promesse de vente puisque, l’offre supposée acceptée, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Le congé, s’il concerne un lot dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, doit donc mentionner, à peine de nullité, la superficie du lot… »‘ (CAPOULADE et GIVERDON).
Tel n’est pas le raisonnement qui inspire la décision commentée.
La Cour de PARIS incline fermement pour un parti pris différent. Enhardie par le bon droit, elle retient à juste titre que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise que les contrats ; qu’il en est ainsi de la promesse unilatérale de vente qui implique un accord de volonté du promettant et du bénéficiaire ayant pour objet la faculté d’option consentie à ce dernier.
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Ainsi que l’indique la Cour de PARIS, tel n’est manifestement pas le cas du congé avec offre de vente. L’offre résulte de la loi et non de la rencontre de volonté des parties.
L’offre de vente consubstantielle au congé est une simple manifestation de volonté unilatérale par laquelle le bailleur fait connaître au preneur son intention de contracter et les conditions essentielles du contrat. Elle traduit une simple proposition faite au preneur de conclure un contrat déterminé à des conditions également déterminées.
L’opinion de la Cour de PARIS est d’une logique juridique parfaite.
Elle se distingue par sa netteté. Car, elle apporte une utile clarté à un débat d’interprétation d’une importance pratique considérable. Mais, sa vertu principale est de correspondre à la nature profonde des choses du droit. Notamment en ce qu’elle se raccorde parfaitement à l’architecture juridique de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Car ce texte n’impose de mentionner dans le congé que le prix et les conditions de la vente. Autant dire qu’en statuant comme elle l’a fait, la Cour de PARIS s’épargne d’ajouter à la loi du 6 juillet 1989 une condition qu’elle ne comporte pas. Ce qui témoigne d’un grand réalisme juridique des juges d’appel.