En cas de division d’un lot, l’assemblée générale des copropriétaires doit approuver la sous-répartition des charges entre les fractions de lots issues de la division et non autoriser celle-ci.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
Le principe est que la division de lots relève de la liberté des copropriétaires intéressés, le syndicat des copropriétaires ne pouvant s’opposer à la division que si elle est contraire à la destination de l’immeuble, le tout sauf interdiction ou restriction résultant du règlement de copropriété pour autant que celle-ci soit également justifiée par la destination de l’immeuble (Cass. 3e civ., 26 mai 1988 – 26 mai 1994).
Au sujet de la division des lots, le deuxième alinéa de l’article 11 de la loi dispose :
En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.
Partant de là, la 3e chambre civile de la Cour de cassation n’accorde pas d’efficience à la division d’un lot tant que l’attribution des quotes-parts de charges afférentes au nouveau lot n’a pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 11 oct. 1995).
C’est ainsi que l’on est arrivé à ce résultat que le syndic est fondé à réclamer à un des propriétaires des lots issus de la division les charges qui incombaient au lot initial (Cass. 3e civ., 6 oct. 1999).
Les copropriétaires des autres lots en déduisent volontiers que la division d’un lot implique une autorisation.
Ce n’est pas le cas.
La division d’un lot sans intervention de l’assemblée n’est pas nulle, elle est dépourvue d’efficience dans le cadre du fonctionnement de la copropriété.
N’est prévu par la loi qu’un contrôle portant sur la ventilation des charges (et non des quotes-parts dans la propriété des parties communes) correspondant au lot initial entre les lots nouveaux.
L’intérêt de l’arrêt rapporté est de recentrer la question, tout en respectant la jurisprudence qui vient d’être évoquée et alors que dans le cadre de l’instance avait été évoquée la notion d’autorisation ; l’arrêt résume bien les données de la question, considérant :
- Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; qu’il peut prévoir, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, de quelle façon s’opérera, dans l’hypothèse de la division d’un lot, la répartition des charges entre les fractions de ce lot issues de la division ; qu’à défaut de clause en ce sens dans le règlement de copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires doit nécessairement approuver après coup (et non autoriser) la sous-répartition des charges entre les fractions de lots issues de la division ; que l’assemblée générale doit être saisie même si le total des quotes-parts de charges des nouveaux lots est égal à celui du lot divisé.
Dans ce contexte, on ne peut que conseiller au rédacteur du règlement d’y introduire une clause relative à la répartition des charges entre les fractions issues de la division.
Concrètement, il ne sera pas possible de connaître, par avance, les modalités exactes de la division.
Mais l’on doit admettre la possibilité pour le règlement de prévoir un principe de répartition des charges en cas de division d’un lot.