Dans un bail commercial, les parties conviennent « d’un loyer de 30.000 F plus 15 % de charges forfaitaires en sus du remboursement des charges de maison et prestations telles que définies à l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 » (V. actuellement loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 23). Lors du renouvellement conclu en 1992, la formulation n’est pas fondamentalement modifiée : « un loyer annuel en principal de 75.000 francs à compter du 1er avril 1990, plus 15 % de charges forfaitaires et le remboursement des prestations et des taxes locatives ».
Saisi par la société locataire d’une contestation relative au montant des charges, le tribunal d’instance décide que la bailleresse ne peut pas solliciter le paiement de 15 % de charges forfaitaires en sus du remboursement des charges locatives incombant au locataire. La décision est infirmée au motif qu’en matière de bail commercial, les parties conviennent librement de la nature et du mode de répartition des charges. La décision est infirmée au motif qu’en matière de bail commercial, les parties conviennent librement de la nature et du mode de répartition des charges. La cour constate que la société locataire s’est valablement engagée à acquitter cumulativement 15 % du loyer à titre de charges et les charges locatives normalement récupérables. C’est donc à tort que le premier juge a considéré qu’il ne pouvait être sollicité du locataire le paiement conjoint du forfait excédant le montant des charges réelles et des charges locatives. La même juridiction avait déjà appliqué en matière de répartition des charges ce principe de liberté contractuelle d’où il résulte que les loyers commerciaux peuvent être librement fixés ou modifiés par accord amiable (CA PARIS, 16è ch. B, 3 avr. 1992).
Note : Cette liberté contractuelle ne va pas jusqu’à permettre aux parties de jouer sur les qualifications. Les charges imposées au locataire en sus de celles qui lui incombent en vertu de la loi sont en réalité des suppléments de loyers. Il convient d’en tenir compte pour fixer le nouveau loyer à l’occasion d’une révision ou d’un renouvellement.