Un loyer minoré, payé par une société commerciale à une société civile immobilière, ne caractérise pas une relation anormale entre elles si ce loyer tient compte des charges auxquelles est tenue la société commerciale en vertu du bail.
La demande du liquidateur judiciaire d’une société commerciale tendant à ce que la liquidation soit étendue à la société civile immobilière (SCI) ayant donné en location à la première les bâtiments industriels où celle-ci exerçait son activité a été rejetée car le liquidateur, qui faisait valoir que le loyer payé par la société était minoré de 30 % par rapport au prix du marché, n’établissait pas que cette minoration était constitutive d’une relation financière anormale entre les deux sociétés, détenues directement ou indirectement par le même actionnaire.
En effet, l’écart de 30 % résultait d’un rapport d’expertise non contradictoire qui avait été établi à la demande de cet actionnaire et qui laissait place à des négociations entre les parties pour tenir compte des autres conditions contractuelles.
Or, le bail faisait supporter à la société commerciale diverses charges, notamment les grosses réparations, pour des locaux anciens dont la partie bureaux était dans un état moyen.
Ces éléments étaient de nature à limiter le montant du loyer.
En outre, les défauts de paiement des loyers survenus au cours des deux années ayant précédé la mise en liquidation (plus de 450.000 €) ne caractérisaient pas non plus une relation anormale entre les deux sociétés, tout bailleur pouvant être exposé à la défaillance du locataire.
L’abandon de cet arriéré de loyer par la SCI n’aurait constitué une telle relation que s’il avait été volontaire, réitéré et sans motif contractuel.
Or, les factures de loyer étaient envoyées à la société commerciale, un point était fait régulièrement sur les paiements attendus et des relances avaient été effectuées ; la SCI avait même indiqué que les loyers ne pouvaient pas faire l’objet d’un arbitrage et que la société commerciale devait se mettre à jour des sommes dues.
L’abandon volontaire des loyers ne pouvait pas être déduit du fait que la SCI n’avait pas fait constater la clause résolutoire du bail car une attitude bienveillante est habituelle dans un premier temps entre sociétés d’un même groupe, d’autant que la défaillance de la société commerciale avait été progressive.
Les impayés étaient dus à son insolvabilité et ses difficultés rendaient vaine toute mesure d’exécution forcée de la part de la SCI.