Vente d’immeuble démembré entre sociétés civiles immobilières (SCI) : le barème fiscal s’applique pour le calcul du droit de vente.
Une SCI A cède l’usufruit d’un immeuble à une SCI B pour 4.130.000 €.
L’acte stipule que l’usufruit s’éteindra au décès du survivant de Monsieur ou Madame X, le premier étant gérant de la SCI A et la seconde, gérante de la SCI B.
L’assiette des droits d’enregistrement au titre de la cession est calculée par application du barème de l’article 669, I, du Code général des impôts (CGI) qui prévoit que la valeur de l’usufruit viager est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la pleine propriété d’après l’âge de l’usufruitier.
Compte tenu de l’âge de Monsieur et Madame X au jour de la cession (respectivement 69 et 63 ans), la base d’imposition aux droits d’enregistrement est fixée à 2.400.000 €, soit 40 % de la valeur de l’immeuble en pleine propriété estimée à 6.000.000 €.
L’administration fiscale conteste l’assiette des droits et exige le paiement d’un complément pour enregistrer et publier l’acte de cession.
Elle estime que l’article 669 du CGI ne s’applique qu’aux personnes physiques et qu’il convient d’appliquer ici l’article 683 du CGI, propre aux mutations à titre onéreux d’immeubles, qui prévoit que le droit de vente est liquidé sur le prix exprimé dans l’acte constatant la mutation.
Elle obtient gain de cause en première instance.
En appel, la SCI A soutient que l’article 669, I, est applicable aux cessions d’usufruit viager d’immeubles même entre personnes morales dans la mesure où le texte ne distingue pas selon que le cédant est une personne physique ou une personne morale.
Elle ajoute que la doctrine administrative prévoit que l’article 669, I, est une disposition spéciale qui prévaut sur les dispositions générales de l’article 683 du CGI.
Ces arguments convainquent la Cour d’appel de Paris.
L’assiette des droits d’enregistrement doit donc être déterminée par application du barème de l’article 669, I, du CGI, même en cas de cession entre personnes morales d’un usufruit devant s’éteindre au décès du survivant des deux époux.