La décote pratiquée pour évaluer un bien occupé en cas d’expropriation varie de 15 % à 40 % suivant le statut de l’occupant.
Un litige opposait une société civile immobilière (SCI) et une commune à propos du calcul de l’indemnité d’expropriation de plusieurs immeubles situés dans une zone d’aménagement concerté (ZAC) du centre-ville.
Un premier arrêt d’appel avait été cassé, car la Cour n’avait pas recherché si un mémoire complémentaire de la SCI ne contenait pas des éléments complémentaires recevables.
De ce nouvel arrêt de la Cour d’appel de Paris, on retiendra le calcul des décotes applicables pour les biens occupés. L’estimation devait porter sur des biens à usage commercial, professionnel ou d’habitation, suivant les cas.
S’agissant d’un supermarché, la SCI estimait que le Groupe C. devant faire son affaire de l’indemnisation du supermarché, la commune ne devait rien payer.
L’argument est repoussé par la Cour d’appel :
« Considérant qu’il n’est pas contestable qu’à la date du jugement d’expropriation, le local abritant le supermarché faisait l’objet d’une location commerciale, que, nonobstant la clause concernant le groupe C., la commune a dû indemniser le locataire commercial en vertu des dispositions d’ordre public sur la propriété commerciale, qu’en conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que cette partie de l’immeuble devait être indemnisée en valeur occupée« .
La Cour pratique les abattements suivants :
– supermarché : 40 % pour occupation commerciale,
– boulangerie et appartement s’y rattachant : 15 % pour occupation précaire,
– appartement loué à un cabinet médical : abattement de 30 %,
– appartement d’habitation : 30 %,
– locaux commerciaux loués, l’un à un cabinet d’assurance, et l’autre à une boutique de téléphonie : 40 % pour occupation commerciale,
– locaux occupés par des dentistes par baux professionnels : abattement de 20 %,
– bâtiment loué par bail commercial : abattement de 40 %.
Note :
Cette décision met en œuvre des abattements variables selon le statut de l’occupant.
La décote la plus faible est admise pour une occupation précaire d’un local commercial (15 %), la plus forte est celle appliquée aux locaux loués par bail commercial (40 %). Les locaux professionnels sont décotés à un niveau intermédiaire ; le local d’habitation est décoté un peu plus.
En conséquence, plus grande est la garantie de l’occupant de voir son droit pérennisé dans le temps, plus forte est la décote.