Un locataire de locaux situés dans un centre commercial « Usines Center » avait demandé que la résiliation du bail, survenue en raison de la fermeture du centre quatre ans après son ouverture, soit prononcée aux torts du bailleur et que celui-ci soit condamné à lui verser des dommages-intérêts.
La cour d’appel de Paris a fait droit à cette demande et a condamné le bailleur à verser 440.000 € au locataire (en indemnisation de la perte des investissements, ainsi que des pertes d’exploitation et de clientèle subies) pour les raisons suivantes.
Si, en principe, ne pèse pas sur le bailleur l’obligation de résultat d’assurer la réussite d’un centre commercial, il en allait différemment en l’espèce où le bailleur avait contractuellement garanti au locataire « qu’il n’apportera aucune modification au concept d’Usines Center qui caractérise le centre commercial tel que défini au règlement d’exploitation pendant une durée de cinq ans » et où il avait donc garanti la viabilité d’exploitation du centre commercial sous cette forme pendant cette durée ; le bailleur avait, de surcroît, pris l’engagement de mettre en œuvre les moyens propres à maintenir pendant la durée du bail la spécificité du concept retenu, si bien que l’exploitation du centre sous cette forme ne pouvait pas, sauf cas de forme majeure, être remise en cause en cours de bail. Or le concept d’Usines Center avait été abandonné au bout de trois ans.
L’échec du centre était imputable au bailleur qui avait commis une succession de fautes : mauvais choix de l’implantation du centre dans une région où il y avait déjà suroffre commerciale ; manque de rigueur dans la sélection et le suivi des premiers locataires, certains ayant été autorisés à vendre des produits bon marché au lieu de produits de fabricants ; absence de promotion efficace du centre.
Note :
La Cour de cassation refuse de mettre à la charge du bailleur d’autres obligations que celles prévues à l’article 1719 du Code civil (obligation d’assurer la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible des lieux loués) lorsque les lieux loués sont situés dans une galerie marchande, sauf clause particulière du bail (Cass. 3è. Civ. 11-5-1995).