La possibilité de l’article 678 du Code civil d’ouvrir des vues sur la propriété voisine ne saurait éluder les règles posées par les articles 676 et 677 relatifs aux ouvertures dans des murs contigus.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
L’article 675 du Code civil dispose que l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans un mur mitoyen aucune ouverture, même à verre dormant, alors que l’article 676 prévoit que le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement le fonds d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours dits de souffrance interdisant la vue sur le fonds voisin.
Par contre, l’article 678 du même Code permet d’avoir des vues droites sur la propriété voisine à condition qu’il y ait 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ladite propriété ; tandis que l’article 679 permet des vues obliques sur la même propriété, s’il y a 6 décimètres de distance.
En l’espèce, le propriétaire qui avait ouvert des fenêtres sur la propriété voisine dont la réalisation avait été condamnée par le tribunal de grande instance, revendiquait le bénéfice de l’article 678 du Code civil.
La Cour d’appel confirme le jugement au motif d’une part :
« Que les dispositions de l’article 678 du Code civil ne sauraient éluder les règles posées par les articles 676 et 677 du même Code qui prévoient que le propriétaire d’un mur non mitoyen joignant immédiatement l’héritage d’autrui ne pourra pratiquer dans ce mur que des jours ou fenêtres à verre maillé et verre dormant, garnis d’un treillis de fer et situés à 26 décimètres au-dessus du plancher du rez-de-chaussée et 19 décimètres du plancher pour les étages supérieurs ».
En d’autres termes, la Cour d’appel écarte l’application de l’article 678 du Code civil au profit des articles 676 à 677, dès lors qu’il s’agit d’ouvertures dans un mur « joignant immédiatement l’héritage d’autrui » pour reprendre les termes de l’article 676 du Code civil, c’est-à-dire dans un mur contigu à la propriété voisine.
L’article 678 ne peut jouer qu’à la condition qu’il existe une certaine distance, 1,90 mètre, entre le mur où les vues sont pratiquées et la limite de la propriété du voisin, c’est-à-dire que peu importe que la distance entre le mur dans lequel des vues sont ouvertes et un bâtiment édifié dans la propriété voisine soit respectée, dès lors qu’elle ne l’est pas entre le mur concerné et la ligne séparative des deux propriétaires.