La loi du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite « loi Carrez », organise une action objective en réduction du prix ; elle ne prévoit ni n’exclut une action en indemnisation mais une telle action ne peut se fonder que sur le droit commun de la responsabilité ; dès lors, si le vendeur doit répondre de son erreur de surface par une réduction du prix, la demande additionnelle en paiement de diverses dépenses suppose démontrée l’existence d’une faute de celui-ci en lien direct avec les dommages.
Note de M. Patrice CORNILLE :
Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
C’est de cette dernière action dont était saisie en l’espèce la Cour de Paris.
Un déficit de surface supérieur à la « franchise » d’un vingtième n’était pas contesté.
L’acquéreur réclamait, outre la restitution d’une partie du prix correspondant audit déficit de surface qu’il avait subi du fait d’une erreur de mesurage par un architecte (et que la cour lui accorde) le remboursement de frais annexes liés à son acquisition : remboursement d’une fraction des droits fiscaux et frais de notaire, frais d’emprunt, frais de consultations juridiques.
Moins libérale semble-t-il que dans d’autres décisions, la cour déboute l’acquéreur de ces chefs de demande au motif que l’ensemble de ces dépenses ne sont pas rattachables à une faute démontrée du vendeur.
L’objectivité de la sanction d’un déficit de surface supérieur à un vingtième (réduction du prix proportionnelle) en fait une sanction exclusive et ne permet pas d’obtenir réparation d’un autre préjudice qu’une perte sur le prix, en tout cas sur le seul fondement de la preuve du défaut de conformité.
En revanche, il est naturel que la cour laisse ouverte l’action en réparation desdits préjudices « subséquents » au déficit de surface constaté, mais à la condition que l’acquéreur démontre l’existence d’une faute du vendeur (mesurage de complaisance, manœuvres dolosives …).
Par ailleurs, la cour exonère le notaire de toute responsabilité dès lors qu’il avait régulièrement annexé le métré à l’acte authentique ; la cour relève qu’il n’a pas l’obligation de se rendre sur les lieux ni de vérifier la bonne conformité d’un document établi par un spécialiste.