Un arrêt du 10 mai 2007 de la Cour d’appel de Paris tranche un litige entre le vendeur et l’acquéreur concernant l’affectation d’un immeuble de bureaux situé à Paris.
Note de M. Bertrand DESJUZEUR :
Alors que l’acte de vente comportait une clause garantissant l’affectation de l’immeuble, l’acquéreur avait payé quelques années plus tard une redevance au titre d’une transformation irrégulière d’une partie des locaux.
Pourtant, l’action de l’acquéreur envers le vendeur est rejetée par la Cour d’appel : l’acquéreur avait en réalité payé une dette prescrite car l’action de l’administration était trop ancienne.
En l’espèce, un immeuble de bureaux situés dans le 2ème arrondissement de Paris avait été vendu en 1995. A l’occasion de la revente, l’acquéreur voulait obtenir de son vendeur une preuve de l’affectation à usage de bureaux.
Faute de réponse et ayant acquitté en 2004 une redevance de 400.000 euros au titre du changement d’usage, l’acquéreur réclamait du vendeur le remboursement de la somme versée et 350.000 euros en réparation du préjudice subi.
Le Tribunal de Grande Instance de Paris avait rejeté ses demandes et la Cour d’appel de Paris confirme la décision.
La Cour relève que le contrat comportait, à propos de l’affectation des locaux, une clause de garantie du vendeur et comportait en annexe un certificat de la préfecture attestant de la régularité de l’affectation au regard de l’article L. 631-7 du CCH.
La Cour constate toutefois que l’immeuble avait en partie fait l’objet d’un changement de destination, une partie des locaux qualifiés de commerciaux étant devenus des bureaux.
« Considérant que le changement de destination intervenu le 1er janvier 1988 était soumis à l’agrément de l’autorité administrative prévu à l’article L. 510-1 du Code de l’urbanisme, dont le défaut est sanctionné par l’article L. 480-4 du même code ;
Que la société S. (vendeur) ne justifie pas de l’obtention de cet agrément ;
Que, toutefois, par application de l’article 8 du Code de procédure pénale, l’action publique est prescrite, plus de trois années s’étant écoulées depuis le changement d’utilisation qui a, ainsi, perdu tout caractère délictueux ; que depuis l’entrée en vigueur du décret du 26 avril 2000, l’article R. 516-6 du Code de l’urbanisme prévoit que, sont dispensées de l’agrément les opérations qui portent sur le changement d’utilisation de locaux, quelle que soit leur nature, de sorte qu’au 25 juin 2003, date de la mise en demeure adressée à la société S., la société U. (acquéreur) ne pouvait se prévaloir du défaut d’agrément à l’encontre du vendeur de l’immeuble ;
Considérant que, depuis le 1er janvier 1988, la redevance prévue par l’article L. 520-1 du Code de l’urbanisme était due pour la transformation, au sens de l’article L. 520-9 du même code, en locaux à usage de bureaux, de locaux précédemment affectés à un autre usage ;
Que, néanmoins, la société S. n’établit pas avoir payé cette redevance ;
Considérant, enfin, que le droit de reprise de l’administration s’exerce pendant dix ans à compter du fait générateur de l’impôt conformément à l’article L. 186 du Livre des Procédures Fiscales, soit en l’espèce, à compter du 1er janvier 1988, date du changement d’affectation des locaux ;
Qu’en conséquence, au 25 juin 2003, date de la mise en demeure précitée, l’action en recouvrement de la redevance était prescrite ;
Que, d’ailleurs, ce n’est qu’à la suite de la demande de permis de construire formulée le 8 août 2003 par la société U. « pour des travaux en vue du changement de destination d’un bâtiment R. + 4 étages sur deux niveaux de sous-sol, à usage d’activité de bureaux » que l’administration a réclamé, à cette société, le paiement de la redevance prévue par l’article L. 520-1 du Code de l’urbanisme pour création de bureaux en région d’Ile de France ;
Considérant que de ce qui précède il suit que, l’acquéreur ayant volontairement payé une dette éteinte, la demande de la société fondée sur l’obligation de délivrance du vendeur doit être rejetée ».
La décision de première instance est entièrement confirmée.