La société d’économie mixte d’aménagement de la Ville de PARIS avait consenti à une SCI une promesse de vente portant sur un terrain de 1.366 m² sur lequel l’acquéreur s’engageait à construire un programme de 3.360 m² en logements, bureaux et locaux d’activité.
Après la vente définitive, la SCI avait obtenu un permis de construire modificatif pour construire 178 m² supplémentaires. La SEM demandait des dommages et intérêts pour dépassement des surfaces autorisées, ce qui lui a été refusé par le tribunal. La Cour d’appel de PARIS confirme cette décision :
« considérant qu’il est constant que la SEMAVIP ne réclame pas à la SCI un supplément de prix de vente, se limitant à poursuivre la réparation du préjudice que lui aurait causé le dépassement de construction ;
Mais considérant, d’une part, que l’acte authentique de vente, qui, opérant novation de la promesse synallagmatique de vente, a déterminé définitivement les obligations réciproques des parties, ne prévoit aucune indemnisation ou sanction en cas d’édification d’une superficie excédant les droits de construire cédés ;
Considérant, d’autre part, qu’à supposer que l’édification par la SCI d’une surface supérieure aux droits de construire vendus ait néanmoins constitué une faute au regard de ses engagements contractuels résultant à la fois de la limitation des droits cédés et des stipulations du cahier des charges de cession de terrains de la ZAC qui lui faisaient obligation d’obtenir l’accord de la SEMAVIP pour une modification de la superficie construite, l’appelante ne démontre pas que la SCI lui aurait causé un préjudice ;
…/…
Qu’en effet, en premier lieu, le fait que la SCI ait construit une superficie légèrement supérieure à celle des droits qui lui avaient été vendus n’a provoqué aucun dommage à la SEMAVIP provenant de ce que l’acquéreur aurait ainsi profité des aménagements réalisés et des équipements publics sans y avoir participé financièrement, dès lors que la SEMAVIP ne prouve aucunement qu’elle aurait elle-même supporté le coût de la participation évitée par la SCI, le coût desdits aménagements et équipements publics ayant d’ailleurs été nécessairement partagé entre les différents promoteurs constructeurs ;
Qu’en second lieu, la SEMAVIP n’établit aucunement qu’elle aurait été empêchée de vendre à des tiers les droits supplémentaires utilisés par la SCI, observation faite au demeurant que l’autorité concédante a délivré à la SCI les permis de construire l’autorisant régulièrement à édifier l’extension des mezzanines dont s’agit […] et elle confirme la décision de première instance. »
Note : La société d’économie mixte se plaçait sur le terrain du préjudice subi du fait du dépassement des droits à construire par la SCI pour obtenir une indemnisation. Son action est donc rejetée au motif que le préjudice n’est pas démontré. On peut déduire de l’argumentation de la Cour d’appel que la SEM aurait pu obtenir gain de cause en démontrant qu’elle aurait pu vendre des droits complémentaires à un tiers. Peut-être aurait-elle pu aussi réclamer un complément de prix, si la détermination du prix de vente était fixée en fonction du nombre de mètres carrés à construire.
On retiendra du point de vue pratique que le contrat aurait pu prévoir une clause précisant les effets d’un dépassement des droits à construire du point de vue du préjudice subi par la SEM, ce qui lui aurait permis de fonder sa demande d’indemnisation.