Si le défaut de notification au preneur des nouvelles conditions de la vente n’entraîne la nullité de la vente, la nullité du congé est encourue pour surévaluation manifestement frauduleuse du prix.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
En l’espèce, suite au refus du locataire de préempter au prix proposé, le propriétaire avait vendu à un tiers à un prix plus bas mais sans que soit purgé le deuxième droit de préemption prévu par l’article 15, II de la loi de 1989 dans ce cas de figure.
Assigné par le nouveau propriétaire en validation du congé pour vendre, le locataire oppose la nullité de ce congé et obtient satisfaction.
Mais sur quel fondement ?
Comme le précisent exactement les juges, ce n’est pas le défaut de notification des nouvelles conditions de la vente au preneur, autrement dit le défaut de purge du droit de préemption subsidiaire, qui peut permettre le prononcé de cette sanction.
En effet, la loi ne prévoit dans ce cas là que la nullité de la vente, sanction qui n’est pas d’un grand intérêt pour le locataire puisqu’elle ne lui permet, ni de se maintenir dans les lieux en tant que locataire, ni de se substituer à l’acquéreur pour devenir propriétaire à sa place.
En revanche, la nullité du congé peut toujours être obtenue en démontrant la fraude du propriétaire.
Le simple fait que le prix proposé au locataire soit surévalué de 20 % par rapport à sa valeur réelle n’aurait pas suffi, dans d’autres circonstances, à faire la preuve des intentions dissuasives d’un propriétaire.
Il est en effet courant qu’un propriétaire surestime son bien dans un premier temps pour essayer de faire une bonne affaire avant de réviser son prix à la baisse dans un deuxième temps lorsqu’il a du mal à trouver un acheteur.
Mais lorsque la décote est pratiquée à peine un mois après la proposition faite au locataire et qu’elle émane d’un professionnel de l’immobilier, il n’y a plus guère de doute à avoir !