Sous peine d’engager sa responsabilité, le syndic doit vérifier la conformité au droit du travail des contrats des gardiens et, dans les 2 ans de sa nomination, vérifier que le service correspond aux besoins de la copropriété.
Note de Mme Alexandra FONTIN :
En l’espèce, deux couples de gardiens avaient été embauchés à la création d’un imposant ensemble immobilier pour occuper deux loges qu’il comprenait.
Après quelques années, le syndic en fonction avait été remplacé par un autre qui avait modifié les contrats de travail des concierges, tandis qu’encore plus tard un autre succédait à ce dernier.
Les avenants établis en violation du droit du travail par le deuxième syndic ont eu pour effet de priver les gardiens d’une partie de leur rémunération pendant 7 ans.
S’il est indéniable que cet acte constitue une faute de gestion ne pouvant être couverte par le quitus des copropriétaires, il est plus étonnant que les magistrats aient considéré que c’était également une faute pour le troisième syndic.
Les juges ont en effet estimé qu’en « ne s’assurant pas de la conformité au droit du travail des contrats modifiés par son prédécesseur (…), et partant en maintenant en vigueur des contrats dont elle aurait dû, en sa qualité de syndic professionnel, se convaincre du caractère illicite ou irrégulier, la société X a, au même titre que son prédécesseur, commis une faute de gestion« .
Cette solution doit inciter les syndics qui commencent leur mandat à vérifier la légalité des contrats passés par leur prédécesseur au nom du syndicat.
La responsabilité des deux syndics successifs a également été engagée pour avoir failli à leur devoir de conseil dans le cadre de la gestion du service de gardiennage.
L’arrêt met en quelque sorte à la charge du syndic une obligation d’optimiser les coûts dans la copropriété.
Il est reproché au deuxième syndic de n’avoir rien fait d’utile pour réduire les coûts d’un service devenu trop onéreux et au troisième d’avoir maintenu l’organisation telle qu’elle existait.
Cette faute n’a pas été retenue à l’encontre du premier syndic au motif, notamment, que si ce dernier avait fait établir une étude sur la réorganisation complète du service de gardiennage (qui ne lui avait pas été demandée), il n’était pas acquis qu’à l’époque le syndicat se serait montré favorable à la suppression de deux des quatre postes de gardien.
La Cour d’appel de Paris considère que la connaissance par les copropriétaires du montant des charges que représentait le service de conciergerie est « sans incidence sur l’existence du devoir de conseil qui pèse sur le syndic professionnel et qui doit conduire celui-ci à rechercher en matière de gestion la solution la plus adéquate et la moins onéreuse« .
La Cour d’appel a précisé que l’exercice par le syndic de son devoir de conseil n’exigeait pas une prise de décision immédiate.
Après avoir considéré que les mandataires auraient dû « prendre l’initiative d’une étude qualitative et financière des services collectifs les plus coûteux sans attendre que l’assemblée ou le conseil syndical en fassent la demande« , elle fixe le délai maximal pour faire réaliser l’étude et mettre en place une nouvelle organisation à deux ans pour un syndic normalement diligent