Impossibilité d’évaluer un terrain enclavé comme terrain à bâtir.
A la suite du contrôle d’une déclaration de succession, le service des impôts conteste l’évaluation d’une propriété à l’actif.
Celle-ci est en effet composée d’une maison d’habitation et de plusieurs parcelles identifiées sous un numéro différent au cadastre.
L’héritier a déclaré et évalué l’ensemble (d’une superficie de 4.300 m²) comme une seule parcelle.
Le service estime que deux d’entre elles pouvaient être considérées comme des terrains à bâtir, à évaluer comme tels, dès lors qu’en raison des règles d’urbanisme, la superficie minimale pour construire était respectée pour chacune de ces deux parcelles.
Le jugement de première instance valide les redressements de valeur, mais uniquement pour une des deux parcelles.
À tort, juge la Cour d’appel de Montpellier.
La parcelle en cause ne disposait pas d’un accès à la voirie.
Sa cession, indépendamment d’une partie de celle qui supportait la maison d’habitation supposait qu’il soit créé une servitude de passage pour accéder à la voirie, une servitude de réseau d’eau et d’électricité, ainsi que la réalisation d’importants travaux en raison de la configuration des lieux.
De surcroît, cette servitude, qui aurait imposé une emprise considérable sur le terrain bâti, aurait nécessairement dévalorisé le fonds servant.
Par suite, la division ne pouvant s’effectuer dans des conditions matérielles et économiques rentables, la parcelle enclavée ne pouvait être évaluée comme terrain à bâtir.
Note de M. Daniel FAUCHER :
La tentation est grande pour les services des impôts de considérer qu’un terrain bâti d’une surface importance puisse, pour partie, être détaché et cédé comme terrain à bâtir.
La décision rappelle qu’il doit être également tenu compte, outre des règles d’urbanisme, de la topographie des lieux et du coût des travaux nécessaires au détachement.