Pour évaluer la valeur locative de locaux situés dans un centre commercial, l’expert peut prendre en compte les prix de locaux similaires situés dans des galeries marchandes d’autres centres commerciaux.
Note de Mme Emmanuelle CHAVANCE :
Un centre commercial ou une galerie commerciale constitue une unité économique propre et autonome de marché, susceptible d’avoir une incidence sur l’appréciation de la commercialité d’un fonds de commerce (Cass. 3e civ., 29 janv. 2002).
Selon la jurisprudence, cette entité spécifique justifie également que seuls les éléments de comparaison à l’intérieur du centre commercial soient pris en considération pour l’évaluation de la valeur locative.
Dans l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Montpellier du 3 novembre 2009, pour évaluer la valeur locative en renouvellement d’un salon de coiffure situé dans la galerie marchande d’un centre commercial, un expert avait recherché des éléments de comparaison pour des salons de coiffure dans des galeries marchandes d’autres centres commerciaux de la périphérie de Montpellier qui constituaient selon lui des références pertinentes.
Le bailleur, unique propriétaire du centre commercial, a contesté la démarche de l’expert en soutenant que seuls peuvent être considérés comme élément de référence les prix pratiqués dans la galerie commerciale.
La Cour d’appel de Montpellier approuve le premier juge d’avoir retenu que dans la mesure où le propriétaire était le seul bailleur de la galerie marchande, il était nécessaire de rechercher des éléments de comparaison autres et ne relevant pas de son monopole.
Si la notion d’unité économique propre et autonome de marché à souvent été critiquée par la doctrine, c’est la première fois que la jurisprudence semble prendre conscience de la situation de monopole qu’elle crée au profit des propriétaires de centres commerciaux en leur permettant ainsi de déterminer de manière quasi unilatérale la valeur locative de leurs centres commerciaux en imposant à leurs locataires des prix élevés, voire en total inadéquation avec la réalité économique, par insertion de clauses qui prévoient par exemple des augmentations automatiques du loyer en cas de cession du fonds de commerce.