La valeur vénale réelle d’un bien doit être déterminée à partir d’une comparaison tirée de la cession, à l’époque de la mutation, de biens intrinsèquement similaires, sauf dans les cas où, en raison de la singularité du bien soumis aux droits de mutation, toute comparaison est impossible.
Les éléments de comparaison retenus par l’administration fiscale pour évaluer un tènement immobilier industriel cédé dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire ne permettent pas de considérer que le prix exprimé dans l’acte notarié traduit une sous-évaluation de ce bien dès lors que :
– lorsque des biens sont acquis en vertu d’un plan de cession homologué par le tribunal, seuls peuvent être considérés comme des biens intrinsèquement similaires pour être utilisés comme termes de comparaison les biens acquis dans les mêmes conditions, c’est-à-dire dans le cadre d’une procédure collective ;
– la démarche consistant à évaluer le bien par référence à des ventes ordinaires puis à appliquer un abattement en vue de prendre en compte les obligations du cessionnaire et le caractère global, forfaitaire et aléatoire de la cession ne peut être que subsidiaire après avoir démontré l’impossibilité absolue de se référer à des termes de comparaison intrinsèquement similaires.
Or, l’administration fiscale ne démontre pas qu’il lui était impossible de connaître les ventes qui avaient été réalisées dans le cadre d’un plan de cession.
Note :
La valeur vénale d’un bien doit, en principe, être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires.
En l’espèce, l’administration devait pour évaluer le bien cédé tenir compte des conditions particulières de la cession en se référant à des cessions réalisées dans le cadre d’une procédure collective (Cass. com. 16 juin 1998).
Ce n’est que dans le cas exceptionnel où il n’existe aucun bien comparable que la Cour de cassation admet qu’il soit dérogé à la méthode par comparaison.
Or, en l’espèce, l’administration ne démontrait pas l’impossibilité de se référer à des termes de comparaison intrinsèquement similaires.