La nature du sol d’un lot vendu dans un lotissement constituée de remblais ne constitue pas un vice caché rendant le terrain impropre à la destination pour lequel il a été acquis, mais impose seulement de procéder à des dépenses supplémentaires pour y réaliser l’opération projetée.
Le lotisseur est responsable du coût des fondations spéciales que l’acquéreur a dû payer dès lors qu’il n’a pas satisfait à ses obligations de vendeur en ne remettant pas, dès l’origine, c’est-à-dire avant la signature du compromis, l’étude géologique dont il résulte que le terrain vendu est composé d’un important remblais.
Note de M. Patrice CORNILLE :
Une société de lotissement avait vendu un terrain à un acquéreur dans un lotissement réalisé sur un terrain pour lequel elle avait fait réaliser une « reconnaissance géologique préliminaire« . Il résultait de ce document que le lotissement avait été réalisé sur un terrain comportant une hauteur de remblais variant de 3 à 10 mètres, composé de matériaux hétérogènes, d’une compacité variable d’un point à l’autre. La société d’études géologiques avait, en conséquence, préconisé des mesures particulières pour assurer la stabilité des constructions et des sondages pénétrométriques et scissimétriques complémentaires pour définir les modalités des fondations.
Nonobstant cette étude peu rassurante, la société de lotissement avait commercialisé les lots sans révéler aux acquéreurs l’existence de la « reconnaissance géologique préliminaire » qu’elle avait fait réaliser.
Il s’ensuivit que, pour l’un des acquéreurs, le coût de sa construction s’en trouva augmenté, à la demande du constructeur de la maison, d’une somme de 52.800 F pour « terrassement et fondations spéciales ».
Le lotisseur invoquait la présence dans l’acte de vente, d’une clause désormais assez fréquente, dans les actes de vente de lot de lotissement. Selon cette clause : « l’acquéreur a toute faculté, préalablement à la signature de l’acte authentique, de faire procéder par son constructeur, si ce dernier le juge nécessaire sur le lot qu’il a réservé, à toute étude préalable du sol« . Le contrat de vente prévoyait encore que : « le coût des travaux supplémentaires entraîné, le cas échéant, par des fondations spéciales ou autres travaux résultant de la structure géologique naturelle du sol et du sous-sol, restera exclusivement à l’entière charge de l’acquéreur« .
La Cour de Dijon écarte la stipulation considérée au motif qu’il s’agit d’une clause de style ne pouvant exonérer le vendeur qui avait connaissance de la nature particulière du sol et ne l’a pas révélée. Elle considère également que la clause vise des difficultés pouvant résulter de la structure naturelle du sol, ce qui n’est pas le problème en l’espèce.
La Cour condamne la société de lotissement à prendre à sa charge le coût des travaux de fondations spéciales, avancé par l’acquéreur, ce qui démontre bien qu’à côté de la garantie des vices cachés proprement dite, le lotisseur doit révéler à l’acquéreur du lot tous les éléments dont il dispose concernant la qualité du sol composant le lot vendu. Il est intéressant aussi de relever que les clauses mettant à la charge de l’acquéreur le soin de faire réaliser une étude du sol par le constructeur de maisons individuelles voient leur efficacité nettement réduite lorsqu’il est prouvé que le lotisseur connaissait la nature du sol avant la réalisation du lotissement.