Droits du nouveau bailleur : transformation illicite antérieure au transfert de propriété.
Note de Madame Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
Dans cette affaire, le preneur avait effectué des transformations sans autorisation du précédent bailleur : il avait déplacé la cloison de l’appartement en empiétant sur le palier du 1er étage de l’immeuble, sans demander son accord écrit.
Suite à la vente du bien, le nouveau propriétaire l’avait mis en demeure de remettre les lieux dans leur état initial.
Faute de l’avoir fait, le preneur pouvait-il être sanctionné par une résiliation du bail ?
La Cour d’appel de Colmar répond négativement en rappelant des principes classiques en la matière, qui sont liés à la nature du bail.
Parce que l’acquéreur n’est substitué dans les droits et obligations du vendeur qu’à compter de la vente, il ne peut actionner le locataire pour des manquements antérieurs ; seul le bailleur initial a qualité et intérêt à agir, à moins qu’il n’ait subrogé le nouveau bailleur dans ses droits ou qu’il y ait eu une cession de créance, ce qui n’était pas le cas dans cette affaire.
Ces règles sont exactes, mais demandent à être nuancées dans les conséquences qu’elles engendrent.
Ainsi, elles n’empêchent pas le nouveau bailleur de demander au terme du bail un dédommagement pour les dégradations constatées, peu important le fait qu’elles aient été commises avant ou après la vente du bien, car pèse sur le locataire l’obligation de restituer les lieux en bon état de réparations locatives.
De même ici, il pourra exiger en fin de bail une remise en état initial des lieux transformés avant qu’il ne soit devenu propriétaire.