N’est pas valable la clause du bail obligeant un colocataire sortant à se substituer un autre colocataire et stipulant qu’à défaut, tous les colocataires mentionnés au bail initial restent tenus solidairement.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
Dans le cas d’une colocation, le départ d’un locataire en cours de bail constitue un inconvénient pour le bailleur qui peut craindre que le ou les locataires restants n’aient pas la solvabilité suffisante pour assumer la totalité du loyer.
La clause de solidarité est un moyen de parer à cette difficulté puisque le locataire qui quitte les lieux continue de rester redevable du montant du loyer jusqu’au terme du bail en cours, selon la jurisprudence applicable à l’époque des faits.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le locataire peut mette fin immédiatement à son engagement solidaire s’il trouve un locataire qui prend sa place ; à défaut, son engagement est maintenu malgré son départ, mais pendant six mois seulement.
En l’espèce, pour se protéger du départ d’un locataire, le propriétaire avait inséré une clause dans le bail stipulant que le locataire sortant qui ne trouvait pas un locataire de substitution restait tenu solidairement avec les autres à l’égard du bailleur.
Cette clause n’avait pas à jouer dans le cas présent malgré ce que prétendait le bailleur puisque tous les locataires avaient donné un congé, accepté par les bailleurs et que le bail était donc résilié.
Était-elle valable ? Les juges décident qu’une telle clause est abusive car elle constituerait un obstacle au droit du locataire de résilier le bail à tout moment, comme le lui permet l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette affirmation nous semble discutable car cette clause ne paralyse pas le droit du locataire de donner congé quand il le souhaite. Le seul risque qu’il encourt est de voir le propriétaire le poursuivre pour des loyers impayés après son départ si, et seulement si, les colocataires restant n’assument plus le loyer. Par ailleurs, cette clause est dans la lignée de ce qu’imposait la Cour de cassation avant la loi ALUR et de ce que prescrit aujourd’hui l’article 8-1 de la loi de 1989.