Pendant la durée du contrat de crédit-bail immobilier, et avant la levée de l’option, le contrat de sous-location conclu entre le crédit-preneur et la société commerciale occupant les locaux est un contrat soumis aux dispositions du droit commun auquel sont applicables notamment les articles 1737 et 1760 du Code civil.
Note de M. Patrice CORNILLE :
1. Dans les rapports entre le crédit-bailleur et le crédit-preneur, il est bien acquis que le second ne bénéficie pas des dispositions du décret du 30 septembre 1953 à l’encontre du premier (Cass. 3e civ., 10 juin 1980).
2. En revanche, la question de savoir si, dans les rapports entre le crédit-preneur et la société exploitante sous-locataire s’applique les règles de la propriété commerciale n’est pas à ce jour bien résolue.
C’est le principal mérite de la décision d’espèce commentée de soustraire aux dispositions du décret de 1953 la situation considérée, en contradiction d’ailleurs avec une rare décision antérieure du même degré.
Les contrats de sous-location adossés à des contrats de crédit-bail prévoient des durées longues (en l’occurrence douze ans) mais leur expiration est en quelque sorte calquée sur celle des contrats de crédit-bail qui en constituent la base.
Il convient donc de déterminer si le sous-locataire peut se prévaloir de la propriété commerciale à l’encontre du crédit-preneur alors que le crédit-preneur ne la possède pas lui-même à l’encontre du crédit-bailleur.
Une décision antérieure avait montré que les juges du fond sont tentés de protéger les droits du sous-locataire sur le fondement du décret du 30 septembre 1953 (CA Versailles, 17 juin 1997).
Cette juridiction avait rappelé que le décret du 30 septembre 1953 n’est pas applicable à la convention de crédit-bail immobilier ; mais ce principe ne saurait permettre au crédit-preneur d’échapper aux conséquences de son engagement vis-à-vis du sous-locataire sous prétexte de l’inopposabilité de la situation née au crédit-bailleur.
Cette décision soulevait des problèmes contradictoires puisque la propriété commerciale est inopposable au crédit-bailleur alors qu’elle prévaut dans les relations entre locataire principal et sous-locataire.
Cette contradiction est source de litiges, si le crédit-bailleur souhaite récupérer son immeuble alors qu’il est loué régulièrement à un sous-locataire qui a été agréé par lui mais sans que la propriété commerciale ne lui soit opposable.
Toutefois, l’inopposabilité de la propriété commerciale au crédit-bailleur a normalement comme conséquence que ce dernier n’est pas tenu de payer au sous-locataire une quelque indemnité d’éviction.
Optant clairement pour l’exclusion du statut des baux commerciaux, la décision de la Cour de Colmar relance le débat sur une difficulté sérieuse.
C’est en se fondant pour l’essentiel sur la rédaction du contrat de sous-location dans l’espèce qui lui était soumise que la cour, réformant la décision des premiers juges, écarte la qualification de contrat d’occupation précaire et choisit de soumettre les rapports du crédit-preneur et du sous-locataire au Code civil.