Application d’une clause de non-concurrence à un tiers au contrat.
Une société civile immobilière (SCI) avais acquis un local situé dans un centre commercial en s’engageant, pour elle-même et ses ayants-droits, à ne pas exercer dans les lieux une activité de vente de vêtements et de chaussures (autres que des articles de sport), tant que l’enseigne qui exerçait déjà cette activité dans un autre local du centre poursuivrait son exploitation.
Malgré cet engagement, la SCI avait loué son local autorisant le locataire à y exploiter le seul commerce de « vente d’articles d’équipement de la personne et/ou de la maison et/ou d’articles de sport et de loisirs« .
La Cour d’appel de Caen a refusé d’ordonner au locataire, qui exerçait son activité conformément à la clause de destination de son bail, de cesser toute activité de vente de vêtements et de chaussures autres que de sport.
En effet, en vertu de la règle de l’effet relatif des contrats, le locataire ne pouvait pas être personnellement tenu d’exécuter un engagement de non-concurrence contracté par le bailleur, sauf s’il en avait eu connaissance, ce qui n’était pas démontré.
En outre, le fait pour la SCI d’avoir souscrit deux obligations incompatibles entre elles au bénéfice de deux personnes distinctes ne la déchargeait d’aucune de ces obligations, de sorte qu’elle restait tenue de garantir au locataire la jouissance paisible du local pendant toute la durée du contrat.
En revanche, la Cour a condamné la SCI, qui avait commis une faute en louant son local en violation de la clause de non-concurrence, à verser 40.000 € de dommages-intérêts à l’autre enseigne au titre du préjudice subi.