Sont quasi-délictuellement responsables de la présence de termites dans l’immeuble vendu, l’agence immobilière qui ne présente pas aux acquéreurs un état parasitaire à la date de la signature de l’acte sous seing privé et l’auteur de l’état parasitaire qui a délivré un état « vierge » alors qu’il aurait dû examiner la charpente au besoin en procédant à un enlèvement partiel des tuiles.
Note de M. Patrice CORNILLE :
Les termites, à l’évidence susceptibles d’entraîner la garantie des vices cachés du vendeur, génèrent de plus en plus la responsabilité civile de certains professionnels de l’immobilier, en l’occurrence celle de l’agence immobilière ainsi que de l’expert, auteur de l’état parasitaire.
La solution ci-dessus est rendue au visa d’un arrêté de la mairie du lieu de situation de l’immeuble, antérieur à la loi n° 99-471 du 8 juin 1999.
L’arrêté concerné prévoyait un peu sommairement que l’attestation parasitaire « devra être fournie par le propriétaire ou son mandataire, à tous les acquéreurs potentiels et devra émaner de professionnels dûment qualifiés ».
Cette rédaction suffit à la Cour de Bordeaux pour considérer que l’agence immobilière est en faute de ne pas avoir fourni l’attestation parasitaire à la date de la signature du sous seing privé.
La cour ne prend pas en considération l’évolution de la réglementation, résultant de la loi susvisée, laquelle il est vrai n’impose aucune date pour la délivrance de l’attestation parasitaire à l’acquéreur.
A notre avis, la solution ci-dessus condamne clairement la possibilité d’ériger l’obtention de l’état parasitaire en condition suspensive du compromis sous seing privé, mais en considération toutefois des termes de l’arrêté municipal applicable en la cause.
C’est donc avant la signature du « compromis » que l’état parasitaire doit être produit, ce que paraît décider implicitement la Cour d’appel de Bordeaux.
Gageons que la Cour de cassation soit rapidement conduite à confirmer ou infirmer cette solution, laquelle a une assez forte influence sur la conception des avant-contrats immobiliers, tels qu’ils sont actuellement rédigés.
Alors que l’expert « amiable » avait en l’occurrence attesté que l’immeuble ne présente pas de dégradations visibles causées par les termites, et que sa responsabilité ne saurait être engagée en cas d’invasion ultérieure des parasites (« charpente : aucune possibilité d’accès », selon l’attestation), la Cour de Bordeaux décide que :
- C’est à bon droit que, sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle, le tribunal a retenu la responsabilité de cet homme de l’art ; en effet, même sommaire, son examen de l’immeuble nécessitait celui de la charpente, qu’il était possible d’effectuer en procédant à un enlèvement partiel des tuiles ; la charpente est en effet le siège de prédilection des insectes et son absence d’examen révèle un grave manquement aux obligations de l’expert, qui doit délivrer une attestation ne laissant planer aucun doute sur la présence d’insectes pour quelle que cause que ce soit.
Il s’agit d’une nouvelle confirmation de l’exigence d’attestation parasitaire de la plus grande qualité.