Doit être annulée sur le fondement de la garantie des vices cachés, la vente d’un terrain à bâtir dans un lotissement lorsqu’il apparaît postérieurement à la vente que le terrain ne permet pas l’édification de constructions sans travaux de fondations spécifiques dix fois plus coûteux que ceux prévus à l’origine.
En outre, la clause selon laquelle l’acquéreur fait son affaire de tous les ouvrages rendus nécessaires en raison de la nature du terrain, est inopposable à l’acquéreur dès lors que le lotisseur est un professionnel de la vente des lots et qu’à ce titre, il est censé connaître la chose qu’il vend et ne peut prétendre avoir ignoré le vice.
Note de Mme Nicole ROUSSEAU :
Un lotisseur vend à un couple un terrain situé dans un lotissement pour y construire un pavillon. Mais, lors du commencement des travaux, les entrepreneurs s’aperçoivent que la nature du terrain nécessitera des travaux de fondations ou de mise en conformité bien plus importants que ceux initialement prévus.
Une expertise judiciaire est alors ordonnée à l’initiative des acquéreurs. Elle confirme la nécessité d’importants travaux pour reconstituer un « sol sain » sous le futur dallage.
Au vu de telles constatations, les acquéreurs préfèrent trouver un autre terrain et assignent le lotisseur en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Pour confirmer la décision des juges de première instance, la Cour considère que :
« Ce terrain ne permet pas l’édification de constructions sans travaux de fondations spécifiques dix fois plus coûteux que ceux prévus à l’origine et représentant plus de 18 % du prix du pavillon. Le terrain vendu présentait à la date du contrat un vice caché qui le rendait impropre à sa destination ».
Pour tenter de s’exonérer de sa responsabilité, le lotisseur invoque la clause contenue dans l’acte de vente selon laquelle l’acquéreur fait son affaire de tous les ouvrages rendus nécessaires en raison de la nature du sol.
Cette stipulation contractuelle est écartée par la Cour. Une jurisprudence constante considère comme non écrites les clauses exclusives ou limitatives de garantie dans les rapports entre vendeurs professionnels et profanes (Cass. 1re civ., 19 janv. 1965).
En l’espèce, le lotisseur contestait sa qualité de professionnel au motif qu’il n’avait pas de compétence spécifique en matière de construction. Il soutenait qu’il ne pouvait donc appréhender les travaux nécessaires à permettre une bonne assise de la future maison.
La Cour lui rappelle qu’en sa qualité de professionnel de la vente de lots, c’est-à-dire de terrains à bâtir, il est censé connaître la chose qu’il vend et donc sa conformité à l’affectation qu’il promet.
En conséquence de quoi, s’il n’est pas constructeur, il doit requérir d’un autre professionnel une étude de sol afin de s’assurer de la bonne fin de la transaction.