Inexécution d’un bail à construction invoquée par un tiers.
Le propriétaire d’un terrain avait consenti à une société civile immobilière (SCI), qui envisageait l’édification d’un bâtiment commercial, un bail à construction sous la condition suspensive de l’absence totale de pollution des sols et sous-sols.
La SCI locataire reconnaissait dans le bail avoir été informée par le bailleur de l’existence sur le terrain de cinq cuves de fioul enterrées.
Dans l’acte notarié définitif, la SCI s’était substituée société de crédit-bail avec laquelle elle avait conclu un contrat de crédit-bail immobilier et elle avait déclaré la condition suspensive réalisée.
Elle avait sous-loué le terrain à un tiers qui, ayant découvert la présence sur le site de neuf cuves supplémentaires, avait poursuivi le propriétaire du terrain en paiement de dommages et intérêts.
Une Cour d’appel a fait droit à cette demande.
En déclarant faussement qu’il existait cinq cuves, le propriétaire avait en effet commis une faute qui avait induit la SCI en erreur, tant sur les qualités du terrain que sur la nature et l’étendue des investigations qu’elle devait faire réaliser pour pouvoir se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive ; le fait qu’elle ait considéré que celle-ci avait été réalisée étant sans incidence sur la responsabilité du bailleur.
Bien que tiers au contrat de bail à construction, le sous-locataire pouvait, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, invoquer la faute contractuelle commise par le bailleur, dès lors que cette faute lui avait causé un dommage.
Ce dommage était constitué par le fait que le sous-locataire avait été contraint de faire enlever dans l’urgence les neuf autres cuves pour faire procéder à la dépollution du terrain, alors qu’il n’avait pas prévu de tels travaux.
Le propriétaire a été condamné à verser, à titre de dommages et intérêts, la dépense engagée par le sous-locataire pour enlever les cuves (près de 500.000 €).