Selon l’article R. 261-21, b du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), la garantie d’achèvement prend la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ; il s’ensuit que l’objet de la garantie due par le garant d’achèvement est de payer les travaux d’achèvement et non d’achever ou de faire achever lesdits travaux ; dès lors, la condamnation à achever ou faire achever les travaux sous astreinte prononcée par les premiers juges à l’encontre de la banque ne reposant sur aucune obligation légale ou contractuelle sera infirmée.
Note de M. Patrice CORNILLE :
Une banque s’était conventionnellement engagée à cautionner, solidairement avec le vendeur en l’état futur d’achèvement de logements, l’achèvement des locaux en faveur des acquéreurs.
Le vendeur n’ayant pas achevé la villa vendue dans le délai convenu, est condamné sous astreinte à effectuer les travaux nécessaires pour parvenir à cet achèvement ; cette première partie de la décision commentée ne surprendra personne.
Mais l’acquéreur avait également obtenu en première instance la condamnation de la banque garante de l’achèvement du programme à achever matériellement les travaux, tout comme avait été condamné le vendeur garanti.
Saisie de l’appel interjeté par la banque, la Cour d’Aix infirme à juste raison la décision des premiers juges sur ce point.
Contrairement à ce que pourrait laisser entendre en effet, son titre de « garante de l’achèvement« , la banque qui cautionne l’achèvement d’un programme au sens de l’article R. 261-21, b du CCH n’est pas tenue d’une obligation de réaliser elle-même les travaux nécessaires à l’achèvement, ni même d’ailleurs de désigner un entrepreneur pour les achever à la place du vendeur qu’elle garantit (à la différence des obligations matérielles mises à la charge du garant de la livraison aux prix et délai convenus, en matière de contrat de construction d’une maison individuelle : art. L. 231-6-II du CCH).
En matière de vente d’immeubles à construire, la banque est donc exclusivement tenue de payer les sommes nécessaires à la réalisation des travaux pour lesquels le vendeur s’est avéré défaillant.