Dans un bail à construction, le bailleur a la faculté d’imposer des restrictions à l’activité du preneur.
Note de M. Jean-Louis BERGEL :
En l’espèce, le bail à construction portait sur un terrain et des constructions à usage d’aquarium-vivarium, de locaux commerciaux et d’une salle polyvalente.
Il y avait été stipulé que le preneur s’engageait à respecter cette destination et que la salle polyvalente pourrait accueillir des manifestations se rapportant directement ou indirectement à l’exploitation de l’aquarium-vivarium, mais ne pourrait « en aucun cas être affectée à usage de boîte de nuit, night-club ou activité similaire ».
A la suite de l’explosion de l’aquarium-vivarium, le preneur avait vainement sollicité de son bailleur l’autorisation d’exploiter de nouvelles activités, puis, devant son obstruction, l’avait assigné en responsabilité contractuelle.
Le preneur soutenait que le bail à construction transfère au preneur le monopole de l’exploitation du terrain et des constructions et que la liberté d’activité du preneur est de l’essence même du contrat, si bien qu’il ne serait pas possible d’affecter cette liberté de restrictions conventionnelles.
Le Tribunal de grande instance de Marseille et la Cour d’appel d’Aix-en-Provence ont rejeté cette thèse au terme d’une analyse littérale des textes et ont fait prévaloir, à juste titre semble-t-il, la liberté contractuelle des parties, en l’absence de disposition d’ordre public spécifique contraire.
Il est vrai cependant que la Cour de cassation considère, au contraire, que les clauses limitant l’usage auquel le bénéficiaire peut affecter les lieux loués sont incompatibles avec la qualification du bail emphytéotique (Cass. 3e civ., 13 mai 1998).
Mais, à la différence du bail à construction, le bail emphytéotique n’a pas à imposer à l’emphytéote de construire, si bien que la question de la destination des constructions à y édifier ne s’y pose pas.