Le vendeur, et plus particulièrement le vendeur professionnel, est tenu d’une obligation spontanée de renseignements de l’acquéreur, à défaut de quoi il peut être coupable d’une réticence dolosive.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
M. S. et Mme R. après avoir signé un contrat de réservation, signent par la suite le contrat de vente en l’état futur d’achèvement d’une maison individuelle. Cette maison ayant été construite et achevée, les acquéreurs reprochent à la Société Civile Immobilière (SCI) venderesse de leur avoir dissimulé la présence, à proximité immédiate, d’une usine constituant une installation classée.
Ils font assigner la SCI en remboursement d’une partie du prix d’achat se fondant sur la réticence dolosive commise par la venderesse, parfaitement informée de la situation.
Le tribunal exclut le dol en retenant que les acquéreurs auraient dû s’informer de l’activité exercée sur le site industriel déjà exploité lors de l’acquisition. Devant la Cour d’appel les appelants ne fondent leur demande que sur le dol reproché à la SCI.
L’usine en cause se situait à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté créée en janvier 1991 (alors que la vente concernée est de 2001), avec un plan d’aménagement de zone dont plusieurs secteurs avaient pour vocation prioritaire l’accueil d’entreprises liées au secteur « santé, beauté, électronique, équipements de mesure« , d’autres secteurs étant réservés à la construction de villas individuelles.
Dans ce contexte pour la Cour d’appel :
« Le vendeur et plus particulièrement le vendeur professionnel est tenu d’une obligation spontanée de renseignements. L’omission volontaire de renseigner le futur acquéreur sur l’existence d’un fait qui, s’il l’avait connu, l’aurait empêché de contracter est constitutif d’un dol par réticence.
En l’espèce, il est parfaitement établi que la SCI non seulement avait connaissance de l’existence d’une installation classée susceptible d’être source de nuisances, à proximité du lot acquis par M. S. et Mme R., mais encore avait été parfaitement avertie de la nécessité d’aviser ses futurs acquéreurs de la présence de celle-ci.
Il convient de constater qu’aucun des documents tant commerciaux que contractuels remis à M. S. et à Mme R. ne mentionne l’existence de cette installation classée (…).
En conséquence, il résulte des éléments de la clause que la SCI s’est rendue coupable d’une réticence dolosive à l’égard de M. S. et Mme R. en leur dissimulant la présence d’une usine classée pour la protection de l’environnement, information qui ne pouvait que les inciter à ne pas acquérir une villa à proximité de celle-ci ».
Sur le préjudice, pour la Cour d’appel :
« Le dol peut être invoqué pour conclure uniquement à une réduction du prix. Il est certain que du fait de sa situation, ci-dessus évoquée, l’immeuble ne peut que subir une dépréciation par rapport au prix normal du marché« .