Les sociétés civiles immobilières bénéficient-elles d’un droit de rétractation ?
Note de Mme Muriel SUQUET-COZIC :
La question ne reçoit pas de réponse uniforme.
L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation accorde le droit de rétractation à l’acquéreur non professionnel.
Tout dépend donc de la situation de la société à cet égard : si celle-ci ne peut être qualifiée de « non-professionnel« , elle ne peut pas bénéficier de ce dispositif.
Le caractère professionnel ou non de l’activité de la société est ainsi le seul critère à prendre en compte, indépendamment du fait qu’il s’agisse d’une personne morale.
Cette analyse a été confirmée récemment à l’occasion d’une célèbre affaire qui a attiré l’attention des médias : l’acquisition par un Russe en 2008 d’une propriété sur la Côte d’Azur pour le prix record de 370,5 millions d’euros.
En l’espèce, la société civile immobilière – encore en formation au stade de l’avant-contrat – était détenue à 99 % par une société commerciale luxembourgeoise et avait pour objet social l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés.
Les juges du second degré en ont déduit, en raisonnant par analogie avec la loi Scrivener protégeant l’emprunteur immobilier, que l’acte d’acquisition avait un rapport direct avec l’activité professionnelle de la société civile immobilière, de telle sorte que celle-ci ne pouvait pas se prévaloir de l’article L. 271-1.
Le litige avait fait l’objet d’une décision déjà remarquée en première instance (TGI Nice 1er mars 2010).
Toutefois, le jugement, qui avait également écarté l’application du droit de rétractation en l’espèce, s’était fondé notamment sur le fait que celui-ci n’était « pas adapté aux exigences de fonctionnement et de manifestation de la volonté d’une personne morale« .
Cet argument n’a pas été repris par la Cour d’appel aux yeux de laquelle il semble indifférent.
L’opinion de la Cour de cassation reste attendue sur ce point.