Opposabilité du bail à l’acquéreur.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
En cas de vente du bien loué, le bail est opposable à l’acquéreur dès lors, selon l’article 1743 du Code civil, qu’il est authentique ou à date certaine.
Tel était bien le cas en l’espèce où le locataire produisait un bail conclu depuis une vingtaine d’années avec le précédent propriétaire.
Ce bail avait bien date certaine en raison du décès du bailleur, comme le prévoit l’article 1328 du Code civil.
Le premier juge avait néanmoins décidé, alors qu’aucun congé n’avait été délivré au preneur, que la vente du bien loué avait mis fin au contrat, d’où l’appel du locataire.
Sans doute le juge d’instance avait-il été influencé par l’acte de vente qui mentionnait que le bien avait été acquis libre de toute occupation.
Il n’empêche que cette clause est inopposable au locataire et qu’elle ne peut paralyser le jeu de l’article 1743 du Code civil.
Une demande d’expulsion en cours de bail en raison d’une vente n’est donc pas envisageable lorsque le bail à date certaine et la seule possibilité pour l’acquéreur dans ce type de situation est de se retourner contre le vendeur pour exiger des dommages-intérêts.
Dans cette affaire, l’objet de la demande était autre car le contentieux portait sur le montant des impayés de loyers réclamés aux occupants.
Le juge avait déterminé ce montant en se basant, non pas sur le loyer fixé par le propriétaire initial, mais sur celui résultant d’un bail verbal que le nouveau propriétaire prétendait avoir consenti aux locataires dès le transfert de propriété.
C’est sur ce point que la décision de première instance est infirmée.
En raison du maintien du bail antérieur à la vente, il ne pouvait y avoir de bail verbal.