A la question de savoir si, dans le cadre d’un bail à construction, le bailleur peut imposer des restrictions à l’activité du preneur, il est répondu par l’affirmative.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
En l’espèce, un bail à construction est consenti pour la réalisation de constructions à usage d’aquarium-vivarium, de locaux commerciaux et d’une salle polyvalente.
A la suite de l’explosion de l’aquarium-vivarium, le preneur a sollicité du bailleur l’autorisation d’exploiter de nouvelles activités, demande qui a été rejetée par celui-ci opposant au preneur un article du bail à construction aux termes duquel, d’une part le preneur s’engageait à respecter la destination à usage d’aquarium-vivarium-commerce et salle polyvalente, d’où la question posée au juge de savoir si, dans le cadre d’un bail à construction, le bailleur peut imposer des restrictions à l’activité du preneur, question à laquelle le tribunal a répondu par l’affirmative.
Confirmant le jugement en ce sens, la cour d’appel a fait valoir que les articles L. 251-1 à L. 251-9 du Code de la construction et de l’habitation relatifs au bail à construction opèrent une distinction entre les dispositions supplétives de la volonté des parties et celles qui, déclarées d’ordre public, s’imposent nonobstant toutes stipulations contraires ; que la catégorie des dispositions d’ordre public est précisée par l’article L. 251-8 qui énonce que les dispositions des 3e et 4e alinéas de l’article L. 251-3, ainsi que celles de l’avant-dernier alinéa de l’article L. 251-5 sont d’ordre public et :
« Qu’il s’ensuit que seules ces dernières dispositions, qui visent le droit de cession ou d’apport du preneur, le droit de consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail et la compétence du Président du tribunal de grande instance pour connaître certaines contestations, sont d’ordre public et qu’à cette seule exception, les parties conservent entière leur liberté contractuelle et peuvent ainsi, dans le silence de la loi insérer une clause imposant des restrictions à l’activité du preneur, sans que l’on puisse opposer que cette absence de dispositions relatives à la destination des constructions s’expliquerait par le transfert du monopole d’exploitation foncière au preneur ou que sa liberté d’activité serait de l’essence même du contrat. »