Apport d’un immeuble à une société en formation et inscription hypothécaire.
L’apport à une société en formation d’un bien ou d’un droit soumis à une publicité pour son opposabilité aux tiers peut être publié avant l’immatriculation de la société, sous la condition que celle-ci intervienne ; une fois la société immatriculée, les effets de la publicité rétroagissent à la date de son accomplissement (C. civ. art. 1843-1).
En conséquence, en cas d’apport d’un immeuble publié avant qu’un créancier de l’apporteur n’inscrive une hypothèque sur cet immeuble, l’immatriculation de la société fait « rétroagir l’apport » à la date de sa publicité, ce qui rend l’inscription inefficace.
Note :
Cette décision constitue l’une des rares applications de l’article 1843-1 du Code civil, qui pose le principe de la rétroactivité des effets de la publicité du bien apporté, c’est-à-dire la rétroactivité de l’opposabilité aux tiers du transfert de propriété de ce bien (ce que la Cour d’appel traduit par la « rétroactivité de l’apport« ).
Il importe peu que l’immatriculation soit postérieure à l’inscription d’hypothèque ; pour que l’apport soit opposable au créancier, il suffit qu’il ait été publié avant l’inscription prise par celui-ci et que la société ait été immatriculée (Cass. 2e civ. 18-1-2001).
Seule la fraude aux droits des tiers peut faire échec à cette règle, par exemple lorsque l’apport d’un immeuble a été publié pour faire échec aux droits d’un acquéreur antérieur qui n’a pas publié son acquisition (Cass. 3e civ. 5-2-1970).