Permis de construire plusieurs constructions locatives sur un même terrain.
Note de M. Pierre DEMOUVEAUX :
On appelle tantôt « permis groupé » tantôt « permis valant division » le permis de construire portant sur la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain destiné à faire l’objet d’une division.
En vertu de l’article R. 421-7-1 du Code de l’urbanisme, la délivrance d’un tel permis est conditionnée à la production par le pétitionnaire d' »un plan de division du terrain précisant, le cas échéant, le terrain d’assiette de la demande d’autorisation et répartissant entre chacun des terrains issus de la division la surface hors œuvre nette« .
Le point délicat concerne la réalité de la division en propriété ou en jouissance dont le terrain doit en principe faire l’objet : il s’agit en effet d’une réalité virtuelle ou présumée dès lors qu’au stade de la demande de permis de construire, aucune division foncière n’est encore formalisée.
Les juges s’appuient sur des indices.
Si la demande de permis de construire comporte, par exemple, un projet de règlement de copropriété, ils se serviront des stipulations de celui-ci pour affirmer que « chaque copropriétaire attributaire d’un lot correspondant à la totalité d’un bâtiment dispose d’un droit d’usage exclusif du sol d’assiette de cette construction » et ce, alors même que « l’ensemble du sol bâti et non bâti constitue une propriété indivise » (CE, 13 octobre 1993).
En l’absence d’un tel document, dont aucun texte n’exige la production, une note de présentation pourra faire l’affaire dès lors qu’elle indique que « la demande sera sous le régime de la division en jouissance privative, permis dit groupé » (CAA Paris, 17 janvier 2002).
Plus ennuyeux est le cas où la demande de permis ne comporte aucune pièce permettant de dévoiler les intentions du pétitionnaire.
Le juge suit une méthode consistant à déduire, du seul fait que la demande porte sur plusieurs pavillons individuels, qu’une division en propriété ou en jouissance interviendra nécessairement sur chacun des lots.
La Cour Administrative d’Appel de Versailles vient d’annuler un jugement où le Tribunal Administratif, après avoir constaté que le pétitionnaire « avait l’intention de louer les cinq constructions ainsi réalisées« , en avait conclu, que ce projet « impliquait nécessairement, pour le moins, un droit de jouissance exclusif des locataires des maisons construites sur le terrain ».
A l’appui de sa solution infirmative, la Cour distingue la « jouissance privative des habitations louées« , laquelle ne fait pas entrer la demande dans le champ d’application des dispositions de l’article R. 421-7-1 du Code de l’urbanisme, de « l’opération de division du sol en propriété ou en jouissance« , telle que visée par cet article.
Pour établir cette distinction, la Cour se réfère au fait, que la jouissance privative n’implique – ainsi d’ailleurs que le droit de jouissance privatif sur les parties communes – « le bénéfice d’aucun droit à construire« .