Modalités d’application du Coefficient d’Occupation des Sols (COS) en cas de division volumétrique de l’unité foncière.
Note de M. Pierre SOLER-COUTEAUX :
La commune était propriétaire d’un terrain qui constituait une dépendance du domaine public.
Afin de permettre la réalisation par une société d’un immeuble comportant des logements sociaux, un parking en sous-sol et un espace non affecté en rez-de-chaussée, sans pour autant lui vendre la totalité de l’unité foncière, elle procéda à la division du terrain en deux volumes :
– un volume 1 correspondant à une assiette foncière de 1.760 m², comprenant le sol et le dessus,
– un volume 2 correspondant à une assiette foncière de 1.213 m², comprenant le sol, le dessus et le tréfonds de la totalité de la parcelle.
Après avoir déclassé le volume 2, elle en décida la vente et, de manière distincte, la cession de droits à construire excédant l’assiette foncière dudit volume, en prélevant, en quelque sorte, une partie des droits à construire afférents à l’emprise foncière du volume 1 que la commune conservait.
Ce montage permit au maire de délivrer le permis de construire comportant une SHON excédentaire si l’on considérait la seule assiette foncière dont la société devait faire l’acquisition après la réalisation des conditions suspensives stipulées dans le compromis, dont l’obtention d’un permis de construire.
L’association requérante y voyait une méconnaissance du COS applicable à la zone.
La Cour Administrative d’Appel de Versailles ne la suit pas, en faisant valoir qu’à la date de la délivrance du permis de construire, la division en propriété ou en jouissance de la parcelle d’origine n’étant pas intervenue, la commune propriétaire de l’ensemble pouvait librement répartir entre les deux volumes la surface hors œuvre nette résultant de l’application du COS sur sa superficie totale.
Si la société avait déposé sa demande d’autorisation sur la seule partie de l’unité foncière objet du compromis et qui devait être détachée à l’issue de la réitération de l’acte authentique, elle ne pouvait se prévaloir que des droits à construire afférents à cette partie de l’unité foncière.
Toute autre solution permettrait d’opérer un transfert de COS et de constituer après détachement une parcelle surdensitaire.
C’est bien ce qu’autorise l’arrêt de la Cour en considérant que dès lors que la division du sol n’était pas intervenue, le propriétaire pouvait librement céder des droits à construire excédant ceux attachés à la superficie cédée.