Le présent arrêt de la Cour administrative d’appel de PARIS réaffirme de façon fortement motivée une solution traditionnellement retenue par la jurisprudence fiscale.
La question posée concerne la détermination du prix d’acquisition devant être retenu pour le calcul de la marge sur laquelle est assise la TVA due par les marchands de biens. Les opérations réalisées par les marchands de biens sont des prestations de services imposables en application des dispositions de l’article 257-6° du Code général des impôts, la différence entre le prix exprimé et les charges qui viennent s’y ajouter ou la valeur vénale d’une part, et les sommes que le marchand de biens a versées pour l’acquisition du bien d’autre part.
La détermination du prix d’acquisition a soulevé des difficultés en l’absence de précision contenue dans la loi. Une définition extensive aurait pu être retenue au motif que le législateur a visé les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du bien. Cependant, eu égard aux malfaçons du texte légal, c’est une interprétation étroite qui a prévalu. Depuis l’origine, c’est à dire depuis des décisions de principe rendues en 1981, la jurisprudence fiscale distingue entre les charges que le marchand de biens a été contraint de verser parce qu’elles sont inévitables pour acquérir le bien, et celles qui résultent d’une décision de gestion de sa part. Seules les premières entrent en compte pour la détermination du prix d’acquisition, à l’exception des secondes (CE 16 novembre 1981 ; CE 23 décembre 1981.
La répartition des charges entre ces deux catégories a été opérée par la jurisprudence fiscale sans que l’on puisse relever des discordances parmi les décisions rendues. Saisie de cette question à propos du versement d’intérêts par le marchand de biens à l’occasion de l’acquisition d’un bien par voie d’adjudication, la cour administrative d’appel de PARIS juge que ce versement est la contrepartie des délais de paiement obtenus et qu’il résulte d’une décision de gestion de l’intéressé relative aux modalités de paiement du prix. Dès lors que ce versement d’intérêts n’était pas nécessaire à l’acquisition du bien, il ne peut être compris parmi les dépenses prises en compte pour la détermination du prix d’acquisition du bien.
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Cette solution vient confirmer une jurisprudence antérieure, applicable même dans l’hypothèse où le paiement d’intérêts est stipulé dans l’acte d’acquisition (CE 5 juin 1985 ; CAA PARIS 31 octobre 1989 ; CE 30 septembre 1992 ; CE 30 novembre 1992).
Son également regardés comme procédant d’un choix du marchand de biens, et donc n’entrent pas en compte pour la détermination du prix de cession, les frais d’aménagement ou de transformation des immeubles exposés entre l’achat et la revente (CE 29 juillet 1976 ; CE 17 décembre 1980 ; CE 25 février 1987), ainsi que les commissions versées à des intermédiaires pour l’achat des biens (CE 20 décembre 1985) ou à l’occasion de la revente de ces mêmes biens (CE plén. 13 juillet 1979).
En revanche, sont regardés comme des charges inévitables et imposés au marchand de biens, et par conséquent doivent être compris dans le prix d’acquisition, les frais d’acte, les honoraires dus au notaire, les droits de timbre et d’enregistrement, les frais de publicité foncière que le marchand de bien justifie avoir payés à l’occasion de l’acquisition des biens vendus. Il résulte de la jurisprudence fiscale que doivent aussi être prises en compte les indemnités d’éviction que le marchand de biens a dû verser aux locataires pour obtenir leur départ (CE 21 mars 1986 ; CE 13 octobre 1986), à condition de justifier de la réalité du versement (CE 15 mai 1981).