Le lotissement : toujours un acte juridique emportant division d’une unité foncière.
Note de M. Damien DUTRIEUX :
Malgré la réforme introduite le 1er octobre 2007, la définition du lotissement n’a pas réussi à faire l’unanimité. C’est pourquoi, il a été jugé utile de la réformer par l’ordonnance du 22 décembre 2011 qui donne à l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, un nouveau contenu (entré en vigueur le 1er mars 2012).
Se trouve toutefois maintenue l’existence de deux critères juridiques, le lotissement a en effet toujours été défini selon la base, d’une part, d’un critère objectif d’une division foncière, et, d’autre part, d’un critère subjectif, c’est-à-dire une intention de bâtir.
Concernant le premier critère, celui de la division foncière, le nouveau texte précise expressément que le lotissement existe dès le premier détachement.
Néanmoins, il est important d’observer que la division doit résulter, dans la quasi-totalité des cas, d’un acte authentique ; comme l’indique l’article L. 442-1, il s’agira d’un acte soit transférant la propriété du terrain détaché, soit en transférant la jouissance.
Contrairement à l’ancienne définition du lotissement en vigueur depuis le 1er octobre 2007, le nouveau texte ne précise pas quels sont les actes qui vont transférer propriété ou jouissance.
Ces actes vont être des ventes, échanges, donations, partages, apports, dations, notamment, concernant le transfert de la propriété, et, pour le transfert de la jouissance, il pourra s’agir par exemple, d’un bail à construction ou bail emphytéotique, et on ajoutera évidement les occupations du domaine public constitutives de droits réels qui sont soumises au régime du lotissement.
Toutefois, les actes préparatoires à la division foncière n’ont jamais constitué de lotissement. L’obtention d’un document d’arpentage qui vient donner les numéros de cadastre différents à un même terrain et la publication de ce document, document indispensable à la division foncière, ne constituent nullement la division.
De même, avant le 1er octobre 2007, l’envoi, sur le fondement de l’ancien article R. 315-54 du Code de l’urbanisme, d’un plan de division, contrairement à ce qu’affirmait le ministère du Développement durable dans une réponse écrite, n’a jamais constitué une division. C’est ce que vient d’affirmer avec force la Cour Administrative d’Appel de Paris.