En cas de cession gratuite de terrains, le calcul du coefficient d’emprise au sol de la construction doit s’opérer en déduisant de la superficie initiale du terrain la partie cédée à la collectivité publique.
Note de M. Sylvain PERIGNON :
La prescription d’une cession gratuite de terrain est neutre en ce qui concerne la densité autorisée sur le terrain d’assiette de la demande du permis de construire. En effet, le troisième alinéa de l’article R.332-15 du Code de l’Urbanisme prévoit que la superficie des terrains cédés gratuitement est prise en compte pour le calcul des possibilités de construction, si un COS a été fixé. De même, le constructeur n’est pas pénalisé au regard de l’application du plafond légal de densité (P.L.D.). Mais les autres règles et servitudes d’urbanisme s’appliquent au terrain amputé de la cession gratuite et non au terrain d’origine. En effet, les dispositions spécifiques de l’article R.332-15 précité relatives au calcul de COS et à l’application du PLD « ne font pas obstacle à l’application de l’ensemble des autres règles et servitudes d’urbanisme ». Les règles de prospect sont donc calculées par rapport au terrain après cession gratuite. De même, la part cédée gratuitement doit être déduite pour l’application des règles concernant le minimum d’espace libre à conserver. Si un POS prescrit que les espaces libres couvriront au minimum 25 % de la superficie du terrain, le calcul de ce minimum d’espace libre s’opère par référence à la surface du terrain après cession gratuite.
Le juge administratif adopte donc un raisonnement qui consiste à ne pas apprécier l’état de fait et de droit existant à la date de la décision, génératrice de la cession, mais l’état de fait et de droit tel qu’il existera du fait de la réalisation de la cession.
Est donc illégal un arrêté de permis de construire prescrivant une cession, alors que l’exécution même de la cession met le projet en contradiction avec des règles d’urbanisme. Il a été ainsi jugé qu’une parcelle de 1.600 m² , réduite à 1.569 m² après la cession gratuite, ne pouvait être divisée en deux lots constructibles d’au moins 800 m² chacun.
…/…
Il peut paraître paradoxal qu’un permis de construire soit refusé ou soit délivré illégalement sur un terrain qui initialement est constructible, du seul fait que la cession prescrite par le permis de construire entraînerait une diminution du terrain mettant le projet en violation des règles d’urbanisme.
La décision ici commentée illustre ce qu’a d’absurde la situation actuelle. Le permis de construire est délivré sur un terrain de 467 m². Le POS exige le respect d’un coefficient d’emprise au sol ne pouvant excéder 30 % de la superficie du terrain. L’emprise au sol autorisée est donc, en principe, de 140,1 m². Le permis de construire impose une cession gratuite de 9,21 m². Le juge administratif prend alors en compte la superficie du terrain après cession, soit 457,79 m². L’emprise ne pouvant alors dépasser les 137,33 m² qui constituaient l’emprise maximale autorisée sur le terrain après cession ; le permis de construire est annulé pour avoir excédé de 2,27 m² l’emprise au sol, alors même que l’emprise aurait été respectée si le terrain n’avait pas été amputé de 9,21 m² du fait de l’exigence d’une cession de terrain.