Les frais de gérance s’entendent des honoraires versés aux administrateurs de biens par le propriétaire qui ne gère pas lui-même sa propriété, les autres dépenses de gestion exposées par un propriétaire pour l’administration de son bien entrent dans la catégorie des frais de gestion.
Note de M. Frédéric DOUET :
A notre connaissance, ces deux décisions constituent les seuls arrêts d’appel rendus sur la délicate question de la distinction entre les frais de gestion et les frais de gérance.
Les frais de gestion se rapportent directement à la location de l’immeuble et sont indissociables de l’existence du bail (frais de correspondance, frais de téléphone, frais de justice éventuellement exposés en cas de litige avec un locataire, frais d’enregistrement des baux ou des actes de location, …). A l’inverse, les frais de gérance – c’est à dire le temps passé à faire visiter l’immeuble à des locataires potentiels, à dresser l’état des lieux, à remplir les déclarations fiscales, à régler d’éventuels litiges avec les locataires ou à répondre à leurs questions, … – sont dissociables de l’existence du bail. Le propriétaire peut faire l’économie des frais de gérance à condition de gérer personnellement son patrimoine immobilier. A la différence des frais de gestion, les frais de gérance ne sont donc qu’indirectement occasionnés par la mise à disposition de l’immeuble.
Contrairement à cette analyse, le Tribunal administratif de CAEN, par une série de trois jugements, avait qualifié de frais de gestion les honoraires versés par un propriétaire à un tiers en contrepartie de la recherche de locataires, de la visite des lieux, de l’encaissement des loyers, de la fixation et du renouvellement des baux.
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La Cour prend soin de préciser que certaines des prestations facturées par le gérant constitueraient des frais de gestion, couverts par la déduction forfaitaire de 8 % prévue au e de l’article 31-I-1° du CGI, si elles étaient assurées par le propriétaire lui-même au lieu d’être confiées à un tiers. Cela signifie que les frais de gestion sont couverts par la déduction forfaitaire uniquement lorsqu’ils sont directement exposés par le contribuable.
En revanche, les dépenses exposées par un administrateur de biens à l’occasion de la gestion des immeubles de ses clients constitueraient des charges inhérentes à la mission qui lui est confiée.
L’arrêt rendu sur la requête n° 98NT00142 distingue à juste titre, parmi les sommes facturées par le gérant, les honoraires de celui-ci, déductibles pour leur montant réel, des « frais de bureau » couverts par la déduction forfaitaire de 8 %.